2023年4月26日，由北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組、中國物業(yè)服務指數(shù)系統(tǒng)承辦的“2023中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第十六屆中國物業(yè)服務百強企業(yè)家論壇”隆重召開。

中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究自2008年以來已連續(xù)進行十六年，引起了社會各界的廣泛關注，同時也得到了行業(yè)內優(yōu)秀企業(yè)的認可，相關研究成果已經成為評判物業(yè)服務企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標準。2023中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究，以“獨立前行，高質發(fā)展”為主題，發(fā)掘一批規(guī)模大、實力強、服務品質高的物業(yè)服務企業(yè)，發(fā)揮示范帶頭作用，引領行業(yè)快速、健康發(fā)展。

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圖：2019-2022年百強企業(yè)管理面積、合約面積及增速變化情況

行業(yè)管理規(guī)模增速放緩，開啟穩(wěn)步拓展、高質增長新時代。2022年，百強企業(yè)管理面積均值實現(xiàn)穩(wěn)步增長，達到6400.62萬平方米，同比增速為12.43%，增速明顯下降，較上一年下降4.24個百分點；合約面積均值增至8574.16萬平方米，同比增長11.59%，亦呈現(xiàn)出明顯的放緩跡象。

圖：百強企業(yè)由“規(guī)模為王”階段轉為“質速協(xié)同”發(fā)展新階段

物業(yè)管理行業(yè)已經告別高速增長時代，回歸高質量穩(wěn)步發(fā)展的行業(yè)軌道，并呈現(xiàn)出新特征。第一，“規(guī)模為王”的高速擴張戰(zhàn)略不再成為市場主流；第二，面對地產關聯(lián)方拖累，百強企業(yè)擺脫依賴，獨立化發(fā)展迫在眉睫；第三，審慎制定戰(zhàn)略發(fā)展目標，權衡質量與速度間的關系及相互影響，避免效率先行，效益落后的不良結果；第四，百強企業(yè)重視品牌建設，全力塑造自身品牌特色，提高品牌溢價和企業(yè)市場競爭力；第五，百強企業(yè)更重視拓展業(yè)務的深度和提高密度，創(chuàng)新服務理念、服務對象及服務模式，深挖市場蘊含的廣闊空間。

圖：2019-2022年百強企業(yè)第三方在管面積占比情況

2022年，百強企業(yè)第三方在管面積均值占比提升至54.72%，較去年提升1.07個百分點。從管理面積增量看，第三方項目拓展更具增長潛力，重要性突出。

市場競標是獨立市場化能力的象征，也是積極、長遠的發(fā)展模式和拓展手段。首先，百強企業(yè)在白熱化的競爭中培育專業(yè)、高效的市場投拓團隊，提升拓展能力；其次，百強企業(yè)加大非住宅領域的拓展力度，尤其對學校、醫(yī)院、公眾物業(yè)等熱度較高的細分領域；最后，通過借助科技手段獲取各大城市土地市場、項目招標市場、合約到期項目等信息，精準高效地進行項目拓展。

市場競標競爭激烈、難度較大，百強企業(yè)也在尋求與第三方企業(yè)合作，在住宅、非住宅、城市服務等領域充分發(fā)揮合作企業(yè)的資源優(yōu)勢，進一步提升第三方項目拓展能力。

2022年全年，物業(yè)管理行業(yè)并購市場熱度明顯下降并呈現(xiàn)出新的特征。第一，并購市場環(huán)境錯綜復雜，并購方更謹慎。第二，年內大型并購案例較為少見。第三，國企并購活躍度提升。2022年內國企并購涉及總交易金額超40億元，占比過半。第四，并購類型由“規(guī)模型”并購向“業(yè)務型”并購轉變，且“規(guī)模型”并購更集中于特色細分賽道。

地產關聯(lián)公司對物業(yè)公司發(fā)展的支持在行業(yè)變遷和市場檢驗中逐步弱化，依靠地產關聯(lián)方項目輸血不可能實現(xiàn)長遠發(fā)展，甚至會承受地產行業(yè)傳導而來的運營風險。長期看，地產關聯(lián)公司只能為物業(yè)公司的規(guī)模發(fā)展提供補充，但不再可能成為長久增長依靠。

伴隨行業(yè)的不斷發(fā)展，百強企業(yè)轉換服務對象，升級服務理念，調整商業(yè)邏輯，將業(yè)務進一步聚焦于對空間和人的服務，拓寬了規(guī)模邊界，打開了TO B端的不同場景和業(yè)務需求，即IFM（綜合設施管理）服務，其目的是提高客戶核心業(yè)務的生產效率，本質上可以理解為企業(yè)或機構非核心業(yè)務的外包服務。目前，金科服務、卓越商企服務、長城物業(yè)等爭相布局IFM領域，引領行業(yè)新的發(fā)展方向，打開市場更大的想象空間。

表：部分百強企業(yè)IFM布局情況

此外，管理規(guī)模也不再受限于傳統(tǒng)的有形建筑，而是可以基于城市空間衍生出更多綜合服務項目。百強企業(yè)勇于跳出傳統(tǒng)的單個物業(yè)項目管理形態(tài)，將服務空間由社區(qū)延伸至城市甚至村鎮(zhèn)，進一步擴大管理版圖。截至2022年底，碧桂園服務的城市服務項目已覆蓋超過150個城市，雖然沒有增加實際管理面積，但是擴大了服務項目數(shù)量，實現(xiàn)了服務規(guī)模的全新突破。

圖：2022年百強企業(yè)不同城市群管理面積分布情況

面對日益激烈的市場競爭，百強企業(yè)有戰(zhàn)略、有選擇的布局重點城市群，深耕核心城市，奠定規(guī)模增長的堅實基礎。2022年，百強企業(yè)約62.66%的管理面積位于五大城市群，較2021年上升1.32個百分點，分布較為集中。

越來越多的百強企業(yè)結合自身資源稟賦及戰(zhàn)略方向精準聚焦重點城市進行深耕，提升重點城市服務密度。一方面，提升城市服務密度有利于資源整合和匹配，形成一定的規(guī)模效應，優(yōu)化管理并在一定程度上實現(xiàn)降本增效；另一方面，結合企業(yè)自身情況聚焦重點城市，可以使資源得到更好的配置，過度追求多個城市深耕，會導致資源配置不充足，各城市拓展不能兼顧，資源整合效果差等問題。

圖：2019-2022年百強企業(yè)、TOP10企業(yè)營業(yè)收入均值與增速情況

2022年，百強企業(yè)營業(yè)收入均值達14.82億元，同比增長10.62%，較上年下降3.59個百分點，近幾年首次低于11%。頭部企業(yè)憑借自身規(guī)模效應和優(yōu)質資源稟賦發(fā)展多元業(yè)務、布局細分賽道，營業(yè)收入保持穩(wěn)定增長。TOP10企業(yè)2022年營業(yè)收入均值達131.01億元，同比增速為22.24%，顯著下降，但仍是百強企業(yè)的近2倍，頭部效應顯著。

圖：2021-2022年百強企業(yè)營業(yè)收入結構及占比情況

從具體構成來看，2022年，基礎物業(yè)管理收入占比最大，達79.08%，較上一年有所提升；增值服務收入均值約為2.70億元，占營業(yè)收入的18.22%，較上一年下降3.3個百分點，這與前幾年的發(fā)展趨勢相反；創(chuàng)新型服務收入占比約為2.7%，較上一年有所提升。

圖：2021-2022年百強企業(yè)社區(qū)增值服務分類及占比情況

2022年，百強企業(yè)社區(qū)增值服務均值約1.65億元，同比增長6.57%，受疫情及宏觀經濟影響增速放緩，其中空間運營、資產運營、生活服務三大主要板塊合計收入占比約83.27%。

雖然整體看百強企業(yè)開展的社區(qū)增值服務種類齊全，服務多樣，但對于每一家企業(yè)而言，社區(qū)增值服務呈現(xiàn)出業(yè)務更聚焦、優(yōu)勢資源整合更突出的特點。百強企業(yè)在布局社區(qū)增值服務過程中不是盲目地追求服務種類多樣，而是重點發(fā)力1-3項細分業(yè)務，并在該領域取得一定競爭優(yōu)勢，將服務做專做精，其他服務則是量力而行。

非業(yè)主增值服務板塊受到較大影響，2022年，百強企業(yè)非業(yè)主增值服務收入均值約為1.05億元，同比降低21.40%，下降明顯，不少企業(yè)該業(yè)務板塊甚至出現(xiàn)腰斬。雖然短期內，這對企業(yè)的經營績效產生一定不良影響，但伴隨關聯(lián)交易出清，百強企業(yè)將逐步發(fā)力更具發(fā)展?jié)摿Φ纳鐓^(qū)增值服務以及其他創(chuàng)新型服務，實現(xiàn)未來的可持續(xù)增長。

城市服務、IFM、商業(yè)運營、智能科技服務等創(chuàng)新型服務是百強企業(yè)布局較多的領域，為行業(yè)打開了更大的市場空間，拓寬了服務邊界。整體而言，2022年百強企業(yè)創(chuàng)新型服務收入均值0.40億元，在營業(yè)收入中占比2.70%，且占比呈逐年提高趨勢。

圖：2019-2022年部分百強企業(yè)城市服務收入及增長情況

城市服務是突破傳統(tǒng)物業(yè)范疇，轉為“大物業(yè)”、“城市管理”的全新定位。百強企業(yè)對城市服務的探索已有5年的時間，近幾年發(fā)展非常迅速。碧桂園服務、保利物業(yè)、時代鄰里、雅生活集團紛紛加入到這一行列。

IFM是突破傳統(tǒng)服務對象和服務理念的全新探索。百強企業(yè)也陸續(xù)重視IFM賽道，并通過為企業(yè)、學校、醫(yī)院等單位提供服務來提升服務密度，主要業(yè)務聚焦于餐飲服務、綜合服務及設備管理等。2022年，金科服務、新城悅服務、新希望服務提供餐飲服務的收入分別為3.39億元、3.55億元、1.06億元，已成為重要的業(yè)務板塊，同比增速分別高達334.29%、305.88%、110.27%，發(fā)展?jié)摿ν怀觥?/p>

商業(yè)運營管理是聚焦商辦物業(yè)管理的百強企業(yè)特有的業(yè)務板塊，呈現(xiàn)出專業(yè)性強、利潤率高等特征，近幾年碧桂園服務、融創(chuàng)服務等以住宅為主的物業(yè)服務企業(yè)也在布局此賽道，逐步建立專門的業(yè)務板塊。

此外，還有少量百強企業(yè)借助科技力量，加強智能化建設，提供智能解決方案服務，比如為開發(fā)商提供智能案場解決方案，或者為物業(yè)公司及其管理的項目（住宅、寫字樓、園區(qū)等）提供智能科技服務。

圖：2019-2022年百強企業(yè)毛利潤、凈利潤及增速情況

百強企業(yè)盈利能力面臨挑戰(zhàn)，毛利潤和凈利潤明顯下降。2022年，百強企業(yè)毛利潤和凈利潤均值分別為3.21億元及0.94億元，較2021年分別減少4.75%和22.40%，出現(xiàn)“增收不增利”的現(xiàn)象。

百強企業(yè)2022年毛利率均值和凈利率均值分別為21.62%、6.37%，較2021年分別下降3.49和2.71個百分點，成為近幾年來利潤率水平新低。

2022年，百強企業(yè)營業(yè)成本均值為11.62億，同比增長15.76%，較上一年提升2.45個百分點。盡管百強企業(yè)不斷探索成本管控的方式，但仍然很難短時間內實現(xiàn)降本提效，成本管控似乎成為百強企業(yè)面臨的一大難題。百強企業(yè)2022年的平均營業(yè)成本率為78.38%，較2021年上漲3.49個百分點，一改以往年度逐年小幅下降的趨勢。

回歸服務本質，便是服務至上，以品質贏得市場。百強企業(yè)發(fā)揮示范帶頭作用，讓客戶在服務中獲得高度的滿足感和最好的體驗感，增強用戶粘性，把回歸服務本質融入到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之中，并對其內涵做出新的詮釋。

圖：品質服務促進企業(yè)高質量發(fā)展

物業(yè)管理行業(yè)迎來發(fā)展關鍵時期，百強企業(yè)以品質服務為支撐，促進管理規(guī)模有序、有質、穩(wěn)步擴張，擴大品牌影響力，延伸增值服務，進而實現(xiàn)全面高質量發(fā)展

為保障服務品質，百強企業(yè)以標準化為基點，逐步推進“四化建設”，即服務標準化、標準產品化、產品品牌化、品牌價值化。

在保障高服務品質的前提下，如何做到價更優(yōu)？總體來講，百強企業(yè)通過增加區(qū)域范圍內服務項目的數(shù)量，提升密度，進行規(guī)模化管理；同時積極開展多元增值服務，提升濃度，借助智能化的管理手段，在提高運營效率的基礎之上，實施“優(yōu)”價策略。

圖：百強企業(yè)提升密度與濃度路徑措施

2022年全國物業(yè)服務滿意度評價結果并未延續(xù)前兩年的增長趨勢，行業(yè)整體的滿意度得分為78.1分，較去年下滑2.6分，印證了行業(yè)在高速成長后需要回歸服務本質的深刻訴求。

百強企業(yè)以滿意度建設為抓手，著力提升客戶服務品質。頭部企業(yè)在實踐中走在了行業(yè)前列，針對各細項短板進行逐一改善。多年來持續(xù)進行智慧化建設為業(yè)主提供更多便利，進一步優(yōu)化投訴流程及時解決業(yè)主遇到的問題，開展豐富的社區(qū)文化活動滿足人們的情感需要。

根據(jù)“中國房地產業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，截至目前，商品房竣工面積、學校、醫(yī)院、交通樞紐站、園區(qū)等建成面積及老舊小區(qū)等存量面積近300億平方米，按照各業(yè)態(tài)平均物業(yè)費加權平均計算可得，市場規(guī)模超萬億元。未來該市場仍將保持穩(wěn)定增長。

從儲備項目看，2022年，百強企業(yè)在管面積均值已突破6400萬平方米，連續(xù)多年保持增長趨勢。儲備項目作為企業(yè)后續(xù)發(fā)展的強力后盾，2022年百強企業(yè)合同儲備項目均值達117個，合同儲備項目面積均值為2094.36萬平方米，較去年分別增長4.46%和5.21%，為未來企業(yè)高質量發(fā)展提供了有力支撐。

圖：2017-2022年百強企業(yè)合同儲備項目面積均值及儲備項目數(shù)量均值

圖：近十年社區(qū)增值服務業(yè)務主要發(fā)展變化情況

社區(qū)增值服務從有到全，經過多年探索與嘗試，在廣度和深度上都得到了較快發(fā)展。最近幾年，隨著行業(yè)理性回歸，社區(qū)增值服務又呈現(xiàn)新的特點，即逐步專注于重點航道，像居家生活類的家政服務、美居服務、社區(qū)零售，空間運營類的社區(qū)傳媒等業(yè)務，資產類的租賃業(yè)務等，實現(xiàn)了從全到優(yōu)的轉變。

城市服務和IFM打開新的市場空間。城市服務已形成萬億規(guī)模的藍海市場，正成為百強企業(yè)競相追逐的業(yè)務布局方向。2022年全國城鄉(xiāng)社區(qū)事務支出 達到19415億元，假設該數(shù)值此后幾年保持穩(wěn)定，且假設到2025年物業(yè)管理的滲透度達到50%左右，物業(yè)服務企業(yè)參與城市社區(qū)服務的潛在市場容量為9707.5億元。目前我國IFM服務市場需求規(guī)模約6260億元，預計到2026年將增長到約10699億元，年均復合增長率達14.07%。

總市值、市盈率較底部已反彈約40%，但距歷史高點仍有較大提升空間。截止2023年3月31日，行業(yè)總市值約為3651億元，距兩年來的最低點2613億已反彈約40%，但距2021年6月末的萬億市值還有較大差距。板塊平均市盈率約為9倍，在2023年第一季度保持穩(wěn)定，但對比近兩年板塊PE均值18倍，仍有較大提升空間。

但長期來看，行業(yè)基本面并未改變。物企獨立性持續(xù)增強、更加冷靜和理智的戰(zhàn)略布局以及關聯(lián)方的“出清”，有助于行業(yè)開啟新的發(fā)展周期。

2022年，百強企業(yè)的從業(yè)人員中，本科及以上人員占比12.12%；大專學歷人員占比23.01%；高中學歷人員、中專及以下人員占比分別為22.14%和42.73%。百強企業(yè)從業(yè)人員的學歷水平延續(xù)了過去幾年的變化趨勢，對高學歷、專業(yè)型、復合型人才的需求較以往更加明顯。

百強企業(yè)積極吸納應屆畢業(yè)生，并構建完備培訓計劃，幫助校招生完成從學生到職場人士的轉變，迅速提升員工的素質水平，暢通員工晉升通道，實現(xiàn)員工與企業(yè)的共同發(fā)展。

物業(yè)服務百強企業(yè)基本保持了自身員工體系的穩(wěn)定，創(chuàng)造了大量的就業(yè)崗位，為促就業(yè)、穩(wěn)就業(yè)做出了積極貢獻。2022年，百強企業(yè)員工數(shù)量均值為6212人，同比增長5.15%。

圖：2020-2022年百強企業(yè)員工數(shù)量均值

2022年，百強企業(yè)堅持誠信經營，依法納稅，為國家貢獻了大量稅收收入。2022年，百強企業(yè)納稅總額達252.16億元，承擔起了納稅責任與義務，充盈了國家財政收入。

物業(yè)服務企業(yè)作為基層治理的重要參與者，對于維護社會穩(wěn)定，促進和諧社會建設，具有至關重要的作用。在基層治理的過程中，百強企業(yè)參與了包括老舊小區(qū)改造、養(yǎng)老服務、保障房管理、鄉(xiāng)村振興和公共突發(fā)事件防控等重要環(huán)節(jié)，逐步創(chuàng)新基層治理模式，有效解決部分基層治理難題，充分發(fā)揮積極作用。

百強企業(yè)響應政策號召、推進ESG實踐，探尋綠色物業(yè)管理新模式，助力國家雙碳目標實現(xiàn)，有利于企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。百強企業(yè)非常重視運營管理中節(jié)能、環(huán)保、減排等多個方面，逐步推進綠色物業(yè)管理，探索相應的管理模式。

越來越多的百強企業(yè)意識到設定減排目標的重要性，通過建立“碳賬本”，制定科學合理碳目標來指導企業(yè)的行為，使企業(yè)在高質發(fā)展、綠色發(fā)展的過程中保持競爭優(yōu)勢。

來源：中指研究院