今天給各位分享房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃案例的知識(shí)，其中也會(huì)對(duì)房產(chǎn)稅的籌劃進(jìn)行解釋，如果能碰巧解決你現(xiàn)在面臨的問(wèn)題，別忘了關(guān)注本站，現(xiàn)在開(kāi)始吧！

本文目錄一覽：

• 1、稅務(wù)籌劃案例分析題
• 2、稅務(wù)籌劃案例分析
• 3、房產(chǎn)稅稅收籌劃有哪些要點(diǎn)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧
• 4、稅收籌劃的案例

稅務(wù)籌劃案例分析題

問(wèn)題一、可以將租賃費(fèi)分別為房租費(fèi)、水電費(fèi)及其他用品的租賃分別租賃和核算。至少可以少繳房產(chǎn)稅。因?yàn)榉孔馐杖氲姆慨a(chǎn)稅是按照租金收入的12%計(jì)算的。水電費(fèi)可以直接由租賃方按實(shí)支付即可。

問(wèn)題二、可以將農(nóng)場(chǎng)和布廠設(shè)為獨(dú)立法人。布廠從農(nóng)場(chǎng)采購(gòu)的棉花可以抵扣13%的增值稅。而農(nóng)場(chǎng)銷售棉花可以免交增值稅的。

政策依據(jù)：《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》第十六條規(guī)定：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品免征增值稅。實(shí)施細(xì)則進(jìn)一步明確規(guī)定，條例所稱農(nóng)業(yè)，是指種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，包括從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個(gè)人。即對(duì)直接從事種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)的單位和個(gè)人銷售自產(chǎn)的初級(jí)產(chǎn)品免征增值稅。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于提高農(nóng)產(chǎn)晶進(jìn)項(xiàng)稅抵扣率的通知》（財(cái)稅[2002]12號(hào)）規(guī)定：從2002年1月1日起，增值稅一般納稅入購(gòu)進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售的免稅農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的進(jìn)項(xiàng)稅額扣除率由10%提高到13%。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅一般納稅人向小規(guī)模納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅抵扣率問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]105號(hào)）規(guī)定：增值稅一般納稅人向小規(guī)模納稅人購(gòu)買農(nóng)產(chǎn)品，可按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于提高農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅抵扣率的通知》（財(cái)稅[2002]12號(hào)）的規(guī)定依13%的抵扣率抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

稅務(wù)籌劃案例分析

稅務(wù)籌劃技巧與實(shí)務(wù)

1、私營(yíng)企業(yè)組織形式的籌劃

私營(yíng)企業(yè)包括私營(yíng)有限責(zé)任公司、私營(yíng)股份有限公司、私營(yíng)合伙企業(yè)和私營(yíng)獨(dú)資企業(yè)四種組織形式。

私營(yíng)有限責(zé)任公司和私營(yíng)股份有限公司具有法人資格，對(duì)企業(yè)債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任，由于公司與其股東是兩個(gè)不同的法律主體，在征稅時(shí)對(duì)公司和股東實(shí)行雙重征稅，即對(duì)公司征收企業(yè)所得稅，對(duì)股東取得的工資薪金所得、分得的稅后利潤(rùn)征收個(gè)人所得稅。

私營(yíng)合伙企業(yè)和私營(yíng)獨(dú)資企業(yè)不具有法人資格，對(duì)企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任，在征稅時(shí)按照"個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得"項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。

利用組織形式進(jìn)行納稅籌劃是每個(gè)"準(zhǔn)納稅人"在注冊(cè)登記前必須考慮的，這就要求投資人在確定組織形式前充分調(diào)研，搜集經(jīng)營(yíng)地的行業(yè)信息，估算盈利水平，綜合分析所得稅稅負(fù)，依靠納稅籌劃贏在起跑線上。

綜合考慮企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅稅負(fù)及企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、管理模式、投資額等因素，選擇適合自身實(shí)際情況的企業(yè)組織形式，實(shí)現(xiàn)投資收益最大化。

2、查賬征稅與核定征收方式的籌劃

所得稅的征收有兩種方法：查賬征收與核定征收。

對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度較為健全，能夠認(rèn)真履行納稅義務(wù)的單位，采用查賬征收的方式；對(duì)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、會(huì)計(jì)核算不健全的納稅人，采用定額征收、核定應(yīng)稅所得率征收及其他核定征收方式。

以核定應(yīng)稅所得率的征收方式而言，對(duì)不同行業(yè)的應(yīng)稅所得率僅規(guī)定了比例范圍，同一行業(yè)最低比例與最高比例差異較大，有利于稅務(wù)機(jī)關(guān)操作，但缺乏具體的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，隨意性較大，很可能造成同一行業(yè)的企業(yè)稅負(fù)不均，增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和稅負(fù)。

如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)多業(yè)的，稅法規(guī)定無(wú)論其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是否單獨(dú)核算，均應(yīng)根據(jù)其主營(yíng)項(xiàng)目確定適用的應(yīng)稅所得率，可能導(dǎo)致適用較低應(yīng)稅所得率的業(yè)務(wù)按照較高的應(yīng)稅所得率征稅。

此外，實(shí)行核定征收的企業(yè)，不能享受所得稅的優(yōu)惠政策，相比之下，查賬征收的方式可以享受部分稅收優(yōu)惠待遇，涉稅風(fēng)險(xiǎn)較小，便于投資者和稅務(wù)機(jī)關(guān)全面掌握企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況。

不少私營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，會(huì)計(jì)核算不健全，只能采用核定征收的方式，甚至一些私營(yíng)企業(yè)為逃避稅收，縮小規(guī)模，異地經(jīng)營(yíng)，以大化小，退回小本經(jīng)營(yíng)的個(gè)體戶狀態(tài)，放棄查賬征收的方式。

私營(yíng)企業(yè)規(guī)模小，無(wú)法形成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，會(huì)計(jì)核算不健全，降低了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的水平，綜合權(quán)衡，私營(yíng)企業(yè)選擇查賬征收方式，不僅降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，而且有利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，這需要企業(yè)依照國(guó)家規(guī)定設(shè)置賬簿，核算收入、成本、費(fèi)用，并按期辦理納稅申報(bào)。

3、將部分業(yè)務(wù)招待費(fèi)轉(zhuǎn)化為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)

業(yè)務(wù)招待費(fèi)是私營(yíng)企業(yè)必不可少的日常支出，不少私營(yíng)業(yè)主將個(gè)人及家庭餐飲、食品、娛樂(lè)支出的發(fā)票拿到企業(yè)報(bào)銷，這種人為增加企業(yè)費(fèi)用的做法并不可取。

稅法對(duì)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除采用"兩頭卡"的方式，一方面，企業(yè)發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)只允許按照發(fā)生額的60%扣除，將業(yè)務(wù)招待費(fèi)中的個(gè)人消費(fèi)部分去掉，另一方面，設(shè)定業(yè)務(wù)招待費(fèi)最高扣除限額為當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰，防止企業(yè)多找餐費(fèi)發(fā)票甚至假發(fā)票沖賬，造成業(yè)務(wù)招待費(fèi)虛高的情況。

由于企業(yè)發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)無(wú)論是否合理，都不允許全額扣除，首先，企業(yè)應(yīng)控制并壓縮業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出金額，嚴(yán)格區(qū)分業(yè)務(wù)招待費(fèi)與其他費(fèi)用，不要把差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、交通費(fèi)、董事費(fèi)等其他開(kāi)支混入業(yè)務(wù)招待費(fèi)，企業(yè)參加產(chǎn)品交易會(huì)、展覽會(huì)發(fā)生的餐飲費(fèi)、住宿費(fèi)，應(yīng)作為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)列支。

其次，企業(yè)可以將部分業(yè)務(wù)招待費(fèi)轉(zhuǎn)化為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，增加費(fèi)用的稅前扣除金額。

例如，將某些餐飲招待費(fèi)改為贈(zèng)送給客戶的禮品，在禮品上印上企業(yè)的名稱或標(biāo)志，附帶企業(yè)的宣傳資料，或者邀請(qǐng)客戶參加企業(yè)舉辦的產(chǎn)品推介會(huì)，要求參會(huì)人員簽到，并為參會(huì)人員提供餐飲和住宿，由此產(chǎn)生的費(fèi)用作為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，不超過(guò)當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除，超過(guò)部分準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅年度扣除。

4、私營(yíng)公司的捐贈(zèng)與個(gè)人捐贈(zèng)結(jié)合進(jìn)行籌劃

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)社會(huì)責(zé)任意識(shí)的增強(qiáng)，越來(lái)越多的私營(yíng)業(yè)主熱心公益事業(yè)。

稅法規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，不超過(guò)年度利潤(rùn)總額12%的部分，準(zhǔn)予扣除。

利潤(rùn)總額只能在會(huì)計(jì)年度終了后才能計(jì)算出來(lái)，而捐贈(zèng)是在年度期間發(fā)生的，如果企業(yè)捐贈(zèng)前不進(jìn)行納稅分析，可能使企業(yè)因捐贈(zèng)背負(fù)額外的稅負(fù)，而將私營(yíng)公司的捐贈(zèng)與個(gè)人捐贈(zèng)結(jié)合起來(lái)，企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)，也可獲得節(jié)稅收益。

5、注意劃分企業(yè)經(jīng)營(yíng)支出和投資者個(gè)人支出

目前不少私營(yíng)企業(yè)會(huì)計(jì)核算不規(guī)范，要求財(cái)務(wù)人員報(bào)銷其個(gè)人或家庭消費(fèi)性支出，將企業(yè)資金用于個(gè)人或家庭購(gòu)買汽車、住房也不進(jìn)行納稅申報(bào)，或者以借為名公款私用偷稅漏稅，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí)，會(huì)給企業(yè)和投資者造成嚴(yán)重的損失。

稅法規(guī)定，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)的個(gè)人投資者以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的消費(fèi)性支出及購(gòu)買汽車、住房等財(cái)產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對(duì)個(gè)人投資者的利潤(rùn)分配，并入投資者個(gè)人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得，依照"個(gè)體工商戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得"項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅；除上述企業(yè)以外的其他企業(yè)的個(gè)人投資者，以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的消費(fèi)性支出及購(gòu)買汽車、住房等財(cái)產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對(duì)個(gè)人投資者的紅利分配，依照"利息、股息、紅利所得"項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，并且企業(yè)的上述支出不允許在所得稅前扣除。

此外，為了避免部分企業(yè)股東以"借"為名，挪用公款私用，偷逃稅款，稅法規(guī)定，納稅年度內(nèi)個(gè)人投資者從其投資企業(yè)（個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對(duì)個(gè)人投資者的紅利分配，依照"利息、股息、紅利所得"項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。

6、投資者分紅與工資、薪金所得的籌劃

由于企業(yè)所得稅法取消了計(jì)稅工資的限制，私營(yíng)公司的投資者領(lǐng)取的工資、薪金所得，只要是合理的工薪支出，允許稅前扣除，而投資者分得的股利紅利所得，屬于稅后利潤(rùn)分配，不得稅前扣除，投資者可以在分紅與工薪所得之間進(jìn)行選擇，合理降低所得稅稅負(fù)。

三、稅務(wù)籌劃案例

案例1：如某私營(yíng)有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)2011年5月打算以公司的名義通過(guò)中華慈善總會(huì)向西部農(nóng)村義務(wù)教育捐贈(zèng)400萬(wàn)元，公司2010年利潤(rùn)總額2800萬(wàn)元，該董事長(zhǎng)獲得紅利280萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2011年利潤(rùn)總額3000萬(wàn)元，該董事長(zhǎng)可獲得紅利300萬(wàn)元，按照規(guī)定，公司捐贈(zèng)的扣除限額為360萬(wàn)元（3000×12%），剩余40萬(wàn)元捐贈(zèng)支出很可能不允許稅前扣除，額外增加企業(yè)所得稅10萬(wàn)元。

如果該董事長(zhǎng)以公司名義捐贈(zèng)360萬(wàn)元，以個(gè)人名義從紅利所得中捐贈(zèng)40萬(wàn)元，按照個(gè)人所得稅法的規(guī)定，個(gè)人通過(guò)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體和國(guó)家機(jī)關(guān)向農(nóng)村義務(wù)教育的捐贈(zèng)，準(zhǔn)予在繳納個(gè)人所得稅前的所得額中全額扣除。

由于企業(yè)所得稅法設(shè)定了公益性捐贈(zèng)的扣除比例，不少私營(yíng)企業(yè)以公司名義捐贈(zèng)得少，而以投資者個(gè)人名義捐贈(zèng)得多，這是一種理性的做法。

從股東利益出發(fā)，企業(yè)限定捐贈(zèng)金額是必要的，作為補(bǔ)充舉措，大股東以個(gè)人名義追加捐贈(zèng)，這樣既表達(dá)了愛(ài)心，又減輕了稅負(fù)，是理性的商業(yè)與帶有感情色彩捐贈(zèng)的最好結(jié)合。

案例2：甲企業(yè)位于某市市區(qū)，企業(yè)除廠房、辦公用房外，還包括廠區(qū)圍墻、煙囪、水塔、變電塔、游泳池、停車場(chǎng)等建筑物，總計(jì)工程造價(jià)10億元，除廠房、辦公用房外的建筑設(shè)施工程造價(jià)2億元。

假設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為30%。

方案一：將所有建筑物都作為房產(chǎn)計(jì)入房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅=100000×（1-30%）×1.2%=840（萬(wàn)元）。

方案二：將游泳池、停車場(chǎng)等都建成露天的，在會(huì)計(jì)賬簿中單獨(dú)核算。

應(yīng)納房產(chǎn)稅=（100000-20000）×（1-30%）×1.2%=672（萬(wàn)元）。

由此可見(jiàn)，方案二比方案一少繳房產(chǎn)稅168萬(wàn)元。

稅收籌劃是一個(gè)企業(yè)走向成熟、理性的標(biāo)志，它是企業(yè)一種長(zhǎng)期行為和事前籌劃活動(dòng)，需要具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光，要著眼于總體的管理決策之上，有時(shí)還要與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略結(jié)合起來(lái)，選擇能使企業(yè)總體收益最大、最優(yōu)的方案。

只有這樣，才能真正做到“節(jié)稅增收”。

房產(chǎn)稅稅收籌劃有哪些要點(diǎn)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧

房產(chǎn)稅籌劃一、利用房產(chǎn)稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

房產(chǎn)稅籌劃政策依據(jù)：按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著，在這范圍之外的房產(chǎn)不用征收房產(chǎn)稅?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解釋與規(guī)定》（財(cái)稅地[1987]3號(hào)）對(duì)征稅的房產(chǎn)范圍進(jìn)行了明確：“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所；獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房屋。企業(yè)自用房產(chǎn)依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值按，1．2%的稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。因此，對(duì)于自用房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的籌劃應(yīng)當(dāng)緊密圍繞房產(chǎn)原值的會(huì)計(jì)核算進(jìn)行，只要在會(huì)計(jì)核算中盡量把未納入房產(chǎn)稅征稅范圍的圍墻、煙囪、水塔、變電塔、室外游泳池、地窖、池、窯、罐等建筑單獨(dú)記賬，就可把那些本不用繳納的房產(chǎn)稅節(jié)省下來(lái)。

房產(chǎn)稅籌劃具體案例：華美公司在某內(nèi)陸省份中等城市興建工業(yè)園，工業(yè)園區(qū)計(jì)劃除建造廠房、辦公用房外，還包括廠區(qū)圍墻、煙囪、水塔、變電塔、停車場(chǎng)、游泳池等建筑物，預(yù)計(jì)工程造價(jià)40 000萬(wàn)元人民幣，其中廠房、辦公用房工程造價(jià)為25 000萬(wàn)元，其他建筑設(shè)施造價(jià)為15 000萬(wàn)元。如果將這40 000萬(wàn)元都作為房產(chǎn)原值的話，華美公司從工業(yè)園建成后的次月起就應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，每年需繳納房產(chǎn)稅（該省扣除比例為30%）=40 000×（1-30%）×1.2% =336（萬(wàn)元）。如果公司經(jīng)過(guò)籌劃，把除廠房、辦公用房外的建筑設(shè)施，如停車場(chǎng)、游泳池等設(shè)施都建成露天的，并且把這些獨(dú)立建筑物的造價(jià)同廠房、辦公用房的造價(jià)分開(kāi)，單獨(dú)核算，則這部分建筑物的造價(jià)不計(jì)入房產(chǎn)原值，不用繳納房產(chǎn)稅。這樣，華美公司每年可以少繳納126[15 000×（1-30%）×1.2%]萬(wàn)元的房產(chǎn)稅。

注意事項(xiàng)：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅[2005]181號(hào)）就具備房屋功能的地下建筑的房產(chǎn)稅政策作了明確，即原來(lái)暫不征稅的具備房產(chǎn)功能的地下建筑，從2006年1月1日開(kāi)始列入房產(chǎn)稅征稅范圍。同時(shí)明確：凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。新規(guī)定并沒(méi)有將所有的地下建筑都納入征稅范圍，需要征稅的建筑必須符合房產(chǎn)的特征概念。財(cái)稅[2005]181號(hào)文件對(duì)此作了界定：具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。與此不符的其他地下建筑，如地窖、池、窯、罐等，仍未納入房產(chǎn)稅征稅范圍。

房產(chǎn)稅籌劃二、通過(guò)轉(zhuǎn)換自用地下建筑用途籌劃

房產(chǎn)稅籌劃政策依據(jù)：按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；而財(cái)稅[2005]181號(hào)文對(duì)自用地下建筑提出了一個(gè)新概念，即“應(yīng)稅房產(chǎn)原值”。具體為：工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%～8096作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值，應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.

確定計(jì)稅房產(chǎn)原值后，地下建筑的房產(chǎn)稅計(jì)算方法與原計(jì)算方法一致。由于自用房產(chǎn)用途不同計(jì)稅方式有異，實(shí)務(wù)中可以通過(guò)轉(zhuǎn)換地下建筑用途進(jìn)行相應(yīng)籌劃。

注意事項(xiàng)：1、財(cái)稅[2005]181號(hào)文調(diào)整的征稅對(duì)象是獨(dú)立建立的地下建筑，對(duì)于非獨(dú)立的與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。因?yàn)榘凑諘?huì)計(jì)制度規(guī)定，與地上房屋相連的地下建筑，原本就是作為統(tǒng)一的房產(chǎn)原值計(jì)入會(huì)計(jì)賬簿反映的，這符合現(xiàn)行稅法的規(guī)定。

2、財(cái)稅[2005]181號(hào)文規(guī)定了出租的地下建筑，必須按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。這點(diǎn)與原來(lái)的政策規(guī)定和稅務(wù)部門實(shí)際的執(zhí)行情況也是相同的。

房產(chǎn)稅籌劃三、通過(guò)租賃和倉(cāng)儲(chǔ)計(jì)稅方法差異籌劃

房產(chǎn)稅籌劃政策依據(jù)：如前所述，房產(chǎn)稅有從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征兩種方式，這兩種方式適用不同的計(jì)稅依據(jù)和稅率。對(duì)于房產(chǎn)擁有者，是租賃還是倉(cāng)儲(chǔ)，具體可通過(guò)下列公式確定：假設(shè)某企業(yè)的房產(chǎn)原值為Y，收取年租金Z，所在地規(guī)定“從價(jià)計(jì)征”房產(chǎn)稅時(shí)的減除比例為A（A代表10%～30%中任何數(shù)字），那么從價(jià)計(jì)征應(yīng)繳房產(chǎn)稅Y×（1-A）×1.2%，從租計(jì)征則應(yīng)繳房產(chǎn)稅Z×12%.當(dāng)Z×12%＞Y×（1-A）×1.2%，亦即Y÷Z＜10÷（1-A）時(shí)，選擇從價(jià)計(jì)征合算；反之，選擇從租計(jì)征合算；如果Y÷Z=10÷（1-A）時(shí)，則租賃或倉(cāng)儲(chǔ)在房產(chǎn)稅籌劃上沒(méi)有多大意義，納稅人僅就其它相關(guān)因素考慮即可。

具體案例：甲公司為一內(nèi)資企業(yè)，分別在A省和B省擁有一處閑置庫(kù)房，原值均為2 000萬(wàn)元，凈值同是1 600萬(wàn)元。現(xiàn)有乙公司擬承租甲公司在A省閑置庫(kù)房，丙公司擬承租甲公司在B省閑置庫(kù)房，初步商定年租金均為160萬(wàn)元。其中A省規(guī)定從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的減除比例為30%，B省規(guī)定的減除比例為 10%.經(jīng)測(cè)算，甲公司決定與乙公司簽訂倉(cāng)儲(chǔ)合同，而與丙公司簽訂財(cái)產(chǎn)租賃合同。理由如下：

1、如果與乙公司簽訂財(cái)產(chǎn)租賃合同（假設(shè)不考慮其它稅收問(wèn)題），繳納的房產(chǎn)稅=160×12%=1 9.2（萬(wàn)元）。如果甲公司與乙公司協(xié)商，將房屋的租賃行為改為倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)，即由甲公司代為保管乙公司原準(zhǔn)備承租房屋后擬存放的物品，從而將原來(lái)的租金收入轉(zhuǎn)化為倉(cāng)儲(chǔ)收入。在此方案下，房產(chǎn)稅可以從價(jià)計(jì)征，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=2000×（1-30%）×1．2%=16．8（萬(wàn)元）。通過(guò)比較不難發(fā)現(xiàn)，倉(cāng)儲(chǔ)形式比租賃形式減輕房產(chǎn)稅稅負(fù)2.4（19.2-1 6.8）萬(wàn)元。所以應(yīng)與乙公司簽訂倉(cāng)儲(chǔ)合同。

2、如果與丙公司簽訂財(cái)產(chǎn)租賃合同（假設(shè)不考慮其它稅收問(wèn)題），繳納的房產(chǎn)稅=160×12%=19.2（萬(wàn)元）。如果甲公司與丙公司簽訂的是倉(cāng)儲(chǔ)保管合同，在此方案下，房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征時(shí)的減除比例為10%，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=2000×（1-10%）×1.2%=21.6（萬(wàn)元）。兩者相比較，采用倉(cāng)儲(chǔ)方式將增加房產(chǎn)稅稅負(fù)2.4（21.6-19.2）萬(wàn)元。所以應(yīng)與丙公司簽訂租賃合同。

從上面分析可知：1、如果甲公司兩處房產(chǎn)所在省份規(guī)定的減除比例均為20%，則采用倉(cāng)儲(chǔ)方式應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=2000×（1-20%）×1.2% =19.2（萬(wàn)元），采用租賃方式應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=160×12%=19.2（萬(wàn)元），此時(shí)便不存在房產(chǎn)稅節(jié)稅問(wèn)題；2、如果企業(yè)所擁有房產(chǎn)所在省份規(guī)定的減除比例低于20%，則倉(cāng)儲(chǔ)方式應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅高于對(duì)外租賃，宜實(shí)行租賃形式；3、如果企業(yè)所擁有房產(chǎn)所在省份規(guī)定的減除比例高于20%，則倉(cāng)儲(chǔ)方式應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅低于對(duì)外租賃應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，宜采用倉(cāng)儲(chǔ)方式。

房產(chǎn)稅籌劃注意事項(xiàng)：租賃與倉(cāng)儲(chǔ)是兩個(gè)完全不同的概念，到底簽訂何種合同，最終取決于合同雙方出于各自利益考慮的結(jié)果。對(duì)于甲公司來(lái)說(shuō)，租賃只要提供空庫(kù)房就可以了，存放商品的安全問(wèn)題由乙企業(yè)自行負(fù)責(zé)；而倉(cāng)儲(chǔ)則需對(duì)存放商品的安全性負(fù)責(zé)，為此甲公司必須配有專門的倉(cāng)儲(chǔ)管理人員，添置有關(guān)的設(shè)備設(shè)施，從而會(huì)相應(yīng)增加人員工資和經(jīng)費(fèi)開(kāi)支。如果存放物品發(fā)生失竊、霉?fàn)€，甲企業(yè)還存在賠償對(duì)方損失的風(fēng)險(xiǎn)。假如扣除這些開(kāi)支后，甲公司仍可取得較可觀的收益，則采用倉(cāng)儲(chǔ)方式無(wú)疑是一個(gè)節(jié)稅良策。

稅收籌劃的案例

貼一個(gè)中國(guó)稅網(wǎng)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析研究室專家陳萍生點(diǎn)評(píng)的籌劃案

一個(gè)生產(chǎn)民用產(chǎn)品的客戶，擬投資建廠擴(kuò)大生產(chǎn)，在佛山市南海區(qū)某工業(yè)園購(gòu)置15畝（10000平方米）土地（使用期限50年）用于興建5000平方米廠房。

按現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算，土地購(gòu)置成本（10萬(wàn)元/畝）需要150萬(wàn)元，廠房造價(jià)要400萬(wàn)元。

工廠建成投產(chǎn)后，預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入5000萬(wàn)元，年利潤(rùn)總額500萬(wàn)元（不考慮固定資產(chǎn)折舊、無(wú)形資產(chǎn)攤銷及租金支出）。

該客戶想在新廠設(shè)立有限責(zé)任公司，自己占有90%的股份，另一股東占有10%的股份。

該客戶目前可動(dòng)用的資金為1000萬(wàn)元。

我提出了兩種方案供他參考，方案一：注冊(cè)一個(gè)資本金為1000萬(wàn)元的有限責(zé)任公司，以公司的名義購(gòu)置土地，建造廠房，該客戶出資900萬(wàn)元；方案二：以其個(gè)人名義購(gòu)置土地，興建廠房，另成立一家注冊(cè)資本金為500萬(wàn)元的有限責(zé)任公司，該客戶出資450萬(wàn)元。

廠房建成以后出租給新成立的有限責(zé)任公司。

該方案需資金1000萬(wàn)元。

我給他作了如下收益測(cè)算。

方案一：1.固定資產(chǎn)（廠房）折舊年限20年，殘值率5%，按稅法規(guī)定年允許計(jì)提折舊額：400×（1－5%）÷20=19（萬(wàn)元）。

2.無(wú)形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）年攤銷額：150÷50=3（萬(wàn)元）。

3.年應(yīng)納房產(chǎn)稅：（400+150）×（1－30%）×1.2%=4.62（萬(wàn)元）。

4.土地使用稅：10000×1.5=1.5（萬(wàn)元）。

以上支出合計(jì)28.12萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為：500－28.12=471.88（萬(wàn)元），按適用稅率33%計(jì)算，應(yīng)納企業(yè)所得稅155.72萬(wàn)元。

預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)：471.88-155.72=316.16（萬(wàn)元）。

按其出資比例90%，扣除20%的“股利紅利所得”應(yīng)納個(gè)人所得稅，年利潤(rùn)分配后收益為：316.16×90%×（1－20%）=227.64（萬(wàn)元）。

方案二：以個(gè)人名義建房，出租給公司。

按同一地段租金價(jià)格300元/㎡年計(jì)算，年租金5000×300=150（萬(wàn)元），公司無(wú)折舊、攤銷、稅金支出。

預(yù)計(jì)支付租金后利潤(rùn)總額為350萬(wàn)元。

按適用稅率33%計(jì)算，應(yīng)納企業(yè)所得稅115.5萬(wàn)元，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)234.5萬(wàn)元。

按其出資比例，扣除應(yīng)納的個(gè)人所得稅后，年利潤(rùn)分配后收益為168.84萬(wàn)元。

假定其他條件不變，方案二較方案一少繳企業(yè)所得稅40.22萬(wàn)元，股東少繳“股息、紅利”個(gè)人所得稅（316.16－234.5）×20%=16.33（萬(wàn)元）。

該客戶向公司收取租金時(shí)，應(yīng)開(kāi)具房產(chǎn)租賃專用發(fā)票，按當(dāng)?shù)囟惵视?jì)算，應(yīng)納房產(chǎn)稅150×12%=18（萬(wàn)元），應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅150×5%=7.5（萬(wàn)元），應(yīng)納城建稅7.5×7%=0.525（萬(wàn)元），應(yīng)納教育費(fèi)附加7.5×3%=0.225（萬(wàn)元），應(yīng)納個(gè)人所得稅150×（1－20%）×10%=12（萬(wàn)元），應(yīng)納土地使用稅10000×1.5=1.5（萬(wàn)元），合計(jì)應(yīng)納稅金39.75萬(wàn)元。

租金凈收益150－39.75=110.25（萬(wàn)元）。

按方案二計(jì)算，其個(gè)人年收益為168.84+110.25=279.09（萬(wàn)元），較方案一增收51.45萬(wàn)元。

隨著佛山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，用地資源日趨緊張，工業(yè)用地價(jià)格及廠房出租租金不斷上漲。

假定成立后的公司銷售收入及利潤(rùn)水平能達(dá)到預(yù)期并保持穩(wěn)定，適當(dāng)提高租金價(jià)格，可加大成本及費(fèi)用，將抵減更多的企業(yè)所得稅及個(gè)人所得稅，為該客戶帶來(lái)更大收益。

從另一方面講，以個(gè)人名義建房，房屋未參與到公司經(jīng)營(yíng)，無(wú)需承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，即使公司業(yè)績(jī)不佳終止經(jīng)營(yíng)，將廠房對(duì)外出租，也可保證其以后穩(wěn)定的租金收益。

方案設(shè)計(jì)者單位：佛山利誠(chéng)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

專家點(diǎn)評(píng)

文章主要考慮了以下兩個(gè)關(guān)鍵方面：一是將企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)轉(zhuǎn)移為個(gè)人所得，避免了利潤(rùn)的重復(fù)納稅。

文章介紹，如果企業(yè)自己建造固定資產(chǎn)，則通過(guò)折舊攤銷等方式可以進(jìn)入成本費(fèi)用的金額為每年28萬(wàn)余元，而通過(guò)租賃方式進(jìn)入成本費(fèi)用的金額為150萬(wàn)元，從而每年減少了企業(yè)利潤(rùn)120多萬(wàn)元。

同時(shí)，企業(yè)減少的利潤(rùn)轉(zhuǎn)為個(gè)人租賃所得，該所得只要繳納個(gè)人所得稅，不需要繳納企業(yè)所得稅。

二是將企業(yè)實(shí)現(xiàn)的需要按出資比例共同分配的稅后利潤(rùn)，轉(zhuǎn)為個(gè)人獨(dú)享，擴(kuò)大了個(gè)人所得，因而增加了個(gè)人實(shí)際收益。

該籌劃方案符合稅法規(guī)定，簡(jiǎn)便易行，適用性較強(qiáng)，對(duì)中小型企業(yè)的個(gè)人投資者具有重要的參考意義。

但是，該方案二對(duì)于企業(yè)和個(gè)人投資者總體而言，相比方案一增加了營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)，因此，在實(shí)施方案二時(shí)，需要考慮一個(gè)前提，就是增加的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)和房產(chǎn)稅費(fèi)合計(jì)數(shù)，必須小于減少的所得稅。

也就是說(shuō)，房租的租金支出應(yīng)該盡量大于自建資產(chǎn)的攤銷稅費(fèi)。

同時(shí)，由于關(guān)聯(lián)關(guān)系的存在，資產(chǎn)出租租金的價(jià)格要按照公平合理的價(jià)格支付。

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