本篇文章給大家談?wù)劮慨a(chǎn)稅稅務(wù)籌劃不包括以下，以及房產(chǎn)稅稅收籌劃存在的問題對應(yīng)的知識點(diǎn)，希望對各位有所幫助，不要忘了收藏本站喔。

本文目錄一覽：

• 1、稅務(wù)籌劃的12種方法
• 2、房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃技巧
• 3、房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧有哪些
• 4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃怎么做？
• 5、房產(chǎn)稅納稅籌劃，關(guān)于房產(chǎn)納稅你知道多少

稅務(wù)籌劃的12種方法

1、直接利用籌劃法：為實現(xiàn)總體經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，國家對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控，引導(dǎo)資金流向，國家出臺了很多稅收優(yōu)惠政策，因為納稅人利用稅收優(yōu)惠政策越多，就越有利于國家特定政策目標(biāo)的實現(xiàn)。這樣，納稅人就可以光明正大地利用優(yōu)惠政策為自己企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動服務(wù)。

2、轉(zhuǎn)讓定價籌劃法：轉(zhuǎn)讓定價籌劃法主要是通過關(guān)聯(lián)企業(yè)不符合商業(yè)慣例的交易形式進(jìn)行稅收籌劃。稅務(wù)籌劃的基本方法之一，在國際、國內(nèi)稅務(wù)籌劃實踐中得到廣泛應(yīng)用。

3、地點(diǎn)流動籌劃法：當(dāng)前，國家為兼顧社會進(jìn)步與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，適當(dāng)向西部傾斜，納稅人可根據(jù)需要，或選擇在優(yōu)惠地區(qū)注冊，或?qū)F(xiàn)有生產(chǎn)環(huán)境不佳的生產(chǎn)轉(zhuǎn)移到優(yōu)惠地區(qū)，充分享受稅收優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

納稅人籌劃法

納稅人籌劃法是進(jìn)行納稅人身份的合理界定和轉(zhuǎn)化，使納稅人承擔(dān)的稅負(fù)盡量降低到最小程度，或直接避免成為某類納稅人。

1.納稅人不同類型的選擇

個體工商戶

獨(dú)資企業(yè)

合伙企業(yè)

法人企業(yè)

個體工商戶、獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)的經(jīng)營所得，以每一納稅年度的收入總額減除成本、費(fèi)用以及損失后的余額為應(yīng)納稅所得額，計算繳納個人所得稅而不需要繳納企業(yè)所得稅。

法人企業(yè)按照稅法要求需要就其經(jīng)營利潤繳納企業(yè)所得稅，若法人企業(yè)對自然人股東實施利潤分配，還需要繳納20%的個人所得稅。

2.不同納稅人之間的轉(zhuǎn)化

一般納稅人小規(guī)模納稅人

增值稅的納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。這兩種類型納稅人在征收增值稅時，計算方法和征管要求不同。一般納稅人實行進(jìn)項抵扣制，而小規(guī)模納稅人必須按照使用的簡易計稅方法計算繳納增值稅且不實行進(jìn)項抵扣制。

3.避免成為法定納稅人

稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)，而對于房產(chǎn)界定為房屋，即有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)擋雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或者儲藏物資的場所；獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、停車場、室外游泳池、噴泉等，不屬于房產(chǎn)，若企業(yè)擁有以上建筑物，則不成為房產(chǎn)稅的納稅人，就不需要繳納房產(chǎn)稅。

企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時可將停車場、游泳池等建成露天的，并且把這些建筑物的造價同廠房和辦公用房等分開，在會計中單獨(dú)核算，從而避免成為游泳池等的法定納稅人。

稅收優(yōu)惠籌劃法

1.稅收優(yōu)惠

特殊行業(yè)、特定區(qū)域、特定行為、特殊時期的稅收優(yōu)惠。

2.稅收優(yōu)惠的形式

（1）免稅

（2）減稅

（3）免征額

（4）起征點(diǎn)

（5）退稅

（6）優(yōu)惠稅率

（7）稅收抵免

3.創(chuàng)造條件適用優(yōu)惠政策

房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃技巧

稅收籌劃對企業(yè)和國家都具有重要的作用。對企業(yè)而言，稅收籌劃得當(dāng)，用足用好稅收優(yōu)惠政策，有利于減輕節(jié)省企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)的利潤和可用資金，提高企業(yè)的競爭力，有效維護(hù)企業(yè)權(quán)益，使自身價值達(dá)到最大化，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。本文主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)常見的稅務(wù)籌劃技巧。

一、土地增值稅籌劃

(1)利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

正確界定土地增值稅的征稅規(guī)模非常主要。斷定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：一是土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建造物和附著物的行為征稅;二是土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上修建物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅;三是土地增值稅的納稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行動。根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn)，稅法對若干詳細(xì)情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進(jìn)行了判斷，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判斷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公道的稅收籌劃。

①房地產(chǎn)的代建房行為

稅法中對房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)實現(xiàn)后向客戶收代替建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定終極用戶，實施定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，防止開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

②合作建房

稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方協(xié)作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以充足利用此項政策進(jìn)行稅收計劃。如果某房地產(chǎn)開發(fā)公司領(lǐng)有一塊土地，擬與A公司配合建造寫字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房。對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而下降了房地產(chǎn)成本，加強(qiáng)了市場競爭力。未來再做處理時，能夠只就屬于本人的部門繳納土地增值稅。

(2)利用增加扣除項目金額進(jìn)行稅收籌劃

計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。

稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額;房地產(chǎn)開發(fā)成本;房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人容許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%。其中房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息費(fèi)用如何計算，《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》中做了明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以抉擇恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，許可據(jù)實扣除，但最高不得超過按貿(mào)易銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以取舍：如果企業(yè)預(yù)計利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實扣除;反之，主要依附權(quán)利資本籌資，預(yù)計利息費(fèi)用較少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

(3)利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分離核算增值額或不能精確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，在離開核算的情況下，籌劃的癥結(jié)就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率節(jié)制在20%以內(nèi)，以失掉免稅待遇。要降低增值率，要害是降低增值額。

二、房產(chǎn)稅籌劃

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為從價計征和從租計征兩種。從價計征就是按照房產(chǎn)原值一次減除10%?30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%;從租計征就是以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。

對于從價計征，因為它是按房產(chǎn)余值計稅，所以房產(chǎn)原值的大小直接決定房產(chǎn)稅的多少，合理地減少房產(chǎn)的原值是房產(chǎn)稅籌劃的關(guān)鍵,香港六個彩資料。因而，會計人員要將可以同房屋主體分開核算的建筑部分盡量分開;而對于從租計征，房錢的大小直接決議了房產(chǎn)稅的多少。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽署房屋租賃合同時，往往將水費(fèi)、電費(fèi)和房屋租金統(tǒng)統(tǒng)放在一起算入租賃價，這樣就增加了租金，多交了房產(chǎn)稅。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將水費(fèi)、電費(fèi)等從租金中剔除，由承租人自己獨(dú)立累贅，即使因為各種原來由出租人繳納水、電費(fèi)，也應(yīng)當(dāng)在租賃合同中明確為代扣代繳項目，通過“其他應(yīng)收應(yīng)付款”進(jìn)行核算，從而減少應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅基。

三、變房屋銷售為股權(quán)轉(zhuǎn)讓

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，介入接受投資方的利潤調(diào)配，獨(dú)特承擔(dān)投資危險的行為，不征收營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再征收營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展納稅籌劃提供了空間。

如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司,曾道人，則可以斟酌先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。

房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧有哪些

(一)從征稅范圍進(jìn)行房產(chǎn)稅稅收籌劃按照稅法，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著，在這范圍之外的房產(chǎn)不用征收房產(chǎn)稅。因此一些對地段依賴性不是很強(qiáng)的納稅人可依此進(jìn)行納稅籌劃。如對于一些農(nóng)副產(chǎn)品，生產(chǎn)經(jīng)營往往需要一定數(shù)量的倉儲庫，如將這些倉儲庫落戶在縣城內(nèi)，無論是否使用，每年都需按規(guī)定計算繳納一大筆房產(chǎn)稅和土地使用稅，而將倉儲庫建在城郊附近的農(nóng)村，雖地處偏僻，但交通便利，對公司的經(jīng)營影響不大，這樣每年就可節(jié)省這筆費(fèi)用。(二)從計稅依據(jù)進(jìn)行房產(chǎn)稅稅收籌劃房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入，因此根據(jù)房產(chǎn)的用途可以分別進(jìn)行房產(chǎn)稅稅收籌劃。1.自用房產(chǎn)的稅收籌劃自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納。因此房產(chǎn)稅稅收籌劃的空間在于明確房產(chǎn)的概念、范圍，合理減少房產(chǎn)原值。(1)合理劃分房產(chǎn)原值稅法規(guī)定，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中、、、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅，但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一般不單獨(dú)計價的配套設(shè)施需要并入原房屋原值計征房產(chǎn)稅。這就要求我們在會計核算時，需要將房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分，單獨(dú)列示，分別核算。　(2)正確核算地價稅法規(guī)定，房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計規(guī)定進(jìn)行核算，而《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號——無形》規(guī)定，取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。自行建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。也就是說對自建、外購房屋業(yè)務(wù)，均要求將土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)單獨(dú)核算，“固定資產(chǎn)”科目中不包括未取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用。因此，企業(yè)在外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r款時，一定要根據(jù)“配比”的原則，合理分配建筑物與地價款，分別進(jìn)行帳戶處理?！?3)及時做好財產(chǎn)的清理登記工作企業(yè)在生產(chǎn)過程中，難免會出現(xiàn)財產(chǎn)損毀、報廢和超期使用等情況的發(fā)生。作為固定資產(chǎn)的房產(chǎn)，它的掛賬原值是計算房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，它的清理能直接影響房產(chǎn)稅的應(yīng)稅所得額。因此，企業(yè)一定要及時檢查房屋及不可分割的各種附屬設(shè)備運(yùn)行情況，做好財產(chǎn)清理登記工作，并及時向稅務(wù)機(jī)關(guān)報批財產(chǎn)損失，以減輕稅負(fù)。(4)轉(zhuǎn)變房產(chǎn)及附屬設(shè)施的修理方式稅法規(guī)定，對于修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時計稅基礎(chǔ)50%以上，或修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長2年以上的，應(yīng)增加固定資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。因此，我們在房產(chǎn)修理時，將房產(chǎn)的資本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理費(fèi)低于限額，這樣每次修理費(fèi)可以直接從損益中扣除，不須增加房產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，從而相應(yīng)減少房產(chǎn)稅稅負(fù)。2.出租房產(chǎn)的稅收籌劃按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入計算繳納。因此，對出租房屋稅收籌劃的關(guān)鍵在于如何正確核算租金收入。(1)合理分解房租收入目前出租時不僅只是房屋設(shè)施自身，還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施及配套服務(wù)費(fèi)，比如機(jī)器、辦公用具、附屬用品。稅法對這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。而我們在簽訂房屋出租協(xié)議時，往往將房產(chǎn)和這些設(shè)施放在一起計算租金，這樣就無形增加了企業(yè)的稅負(fù)。因此我們在簽訂房屋租賃合同時，應(yīng)合理、有效分割租賃收入，將附屬設(shè)施及配套服務(wù)費(fèi)單獨(dú)計算使用費(fèi)收入，以減輕房產(chǎn)稅的稅負(fù)。　(2)通過關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)租不少企業(yè)與其子等關(guān)聯(lián)辦公地點(diǎn)在一起，如果企業(yè)所屬地段較偏僻，可以考慮將閑置的房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)企業(yè)，再由關(guān)聯(lián)企業(yè)向外出租。由于關(guān)聯(lián)企業(yè)不是產(chǎn)權(quán)所有人，只是房產(chǎn)轉(zhuǎn)租人，根據(jù)稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)租不需繳納房產(chǎn)稅。這樣通過將房屋出租方式由直接出租改為轉(zhuǎn)租，可以減少企業(yè)的整體稅負(fù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃怎么做？

如何規(guī)避納稅風(fēng)險，如何在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，增加企業(yè)營業(yè)利潤，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實意義。近年來，為控制房地產(chǎn)地價過高，投資過熱，國家陸續(xù)下發(fā)宏觀調(diào)控政策，先是央行宣布加息，接著“國六條”出臺，隨后國六條細(xì)則、限制外資炒樓，乃至強(qiáng)征個稅的108號文件等一系列宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃更具有戰(zhàn)略意義。本文僅就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)和稅收籌劃方式進(jìn)行分析。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營活動復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其特點(diǎn)和經(jīng)營業(yè)務(wù)，對其采用的稅收籌劃技術(shù)可以歸納為以下幾種。

（一）規(guī)避平臺籌劃

土地增值稅適用四級超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點(diǎn)。因此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。

（二）投資轉(zhuǎn)化技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營等多樣的經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常明顯。

(三)稅基籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)，而發(fā)行股票則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

（四）實現(xiàn)技術(shù)

主營業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點(diǎn)是運(yùn)用實現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實現(xiàn)，降低稅負(fù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計利潤率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃方式

（一）利用臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃

納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點(diǎn)時，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，可以進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在 20%這個臨界點(diǎn)上，一是通過適當(dāng)控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當(dāng)然，這會帶來另一種后果，即導(dǎo)致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權(quán)衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%。

大海房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)40萬元，前期工程費(fèi)40萬元，建筑安裝工程費(fèi)100萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)用40萬元），房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為40萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為55萬元。根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費(fèi)用除了上述費(fèi)用以外，還可以加計扣除（100+300）×20%=80萬元。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。企業(yè)稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。如果該企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。進(jìn)行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)115-82.6=32.4萬元。

同樣，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點(diǎn)來進(jìn)行納稅籌劃。假如黃河房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除項目金額為810萬元。增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅190×30%=57萬元，營業(yè)稅1000×5%=50萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×（7%+3%）=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋進(jìn)行簡單裝修，費(fèi)用為105萬元，房屋售價增加至1100萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1100×5%=55萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加55×（7%+3%）=5.5萬元。同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1100-915-55-5.5=124.5萬元。該納稅籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)為124.5-78=46.5萬元。因為，土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

（二）利用投資方式的不同進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)公司對于投資性房地產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負(fù)各不相同，存在著較大的稅收籌劃空間。

大海房地產(chǎn)開發(fā)公司在菏澤市城區(qū)繁華地帶有一處空閑房產(chǎn)。房產(chǎn)原值1000萬元,實際使用面積300平方米，2008年1月份準(zhǔn)備對外投資,若采取出租方式,預(yù)計年取得租金為200萬元，若用于聯(lián)營，則預(yù)期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中，大海房地產(chǎn)公司所占份額為500萬元。那么,我們分析一下,哪種方式對于企業(yè)更能節(jié)稅,

假設(shè)房產(chǎn)原值為P, 房產(chǎn)使用面積為L平方米，如果出租則每年可取得租金收入R1,用于聯(lián)營，則預(yù)期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中大海房地產(chǎn)開發(fā)公司所占份額為R2，出租和聯(lián)營的稅負(fù)分別為T1和T2。

1、采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

營業(yè)稅：房產(chǎn)租賃屬于服務(wù)業(yè)，按照租金收入的5%征稅，應(yīng)為5%×R1；房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅應(yīng)依照房產(chǎn)租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅為12%×R1；城建稅：假設(shè)大海房地產(chǎn)開發(fā)公司位于市區(qū)，城建稅稅率為7%，依據(jù)其繳納的營業(yè)稅，則，城建稅稅負(fù)為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費(fèi)附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時，企業(yè)必須繳納印花稅，根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規(guī)定：“按租賃金額千分之一貼花”，因此，印花稅稅負(fù)為0.1%R1；所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加可以在稅前扣除，那么，企業(yè)租金收入應(yīng)納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

總體稅負(fù)T1=營業(yè)稅+房產(chǎn)稅+城建稅+教育費(fèi)附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的總體稅負(fù)T1=41.22%R1。

2、采取聯(lián)營方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

房產(chǎn)稅：根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的余值計稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額征收，各地標(biāo)準(zhǔn)不一，以菏澤市為例，城區(qū)單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負(fù)為0.68×L=0.68L；所得稅：聯(lián)營利潤所得應(yīng)繳所得稅，所得稅稅負(fù)=R2×25%=25%R2。

總體稅負(fù)T2=房產(chǎn)稅稅負(fù)+土地使用稅稅負(fù)+所得稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

尋求稅負(fù)均衡點(diǎn)。由于租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商定，而聯(lián)營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來預(yù)測聯(lián)營收入。當(dāng)二者稅負(fù)相等時，即，

41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

在對房地產(chǎn)進(jìn)行投資時可以利用以上的函數(shù)公式進(jìn)行測算，基本結(jié)論如下：若預(yù)期聯(lián)營收入R2（41.22×租金收入-0.84×房產(chǎn)原值+68×實際使用面積）/25，該項房產(chǎn)采取聯(lián)營方式稅負(fù)輕于采取租賃方式，從稅收的角度考慮宜采用聯(lián)營方式；若預(yù)期聯(lián)營收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房產(chǎn)原值+68×實際使用面積）/25，該項房產(chǎn)采取租賃方式稅負(fù)輕于采取聯(lián)營方式。本例中，由于大海房地產(chǎn)開發(fā)公司所占份額為500萬元，而500（41.22%×200-0.84×1000+68×300）/25=785.70，所以,租賃方式可以節(jié)稅。此時的總體稅負(fù)T1= 41.22%R1=41.22%×200=82.44(萬元),而聯(lián)營方式下的總體稅負(fù)T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(萬元).不難看出,公司采取租賃方式比采取聯(lián)營方式可以節(jié)稅254.96(337.4-82.44)萬元.

（三）利用不同的資金籌措方式進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經(jīng)營起著至關(guān)重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是不同的。

假設(shè)2008年1月份大海房地產(chǎn)開發(fā)公司新開發(fā)一個項目，需要資金1000萬元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對公司的稅負(fù)影響也必然不同。

如果企業(yè)選擇銀行貸款融資方式，按年利率8%計算，每年需要支付利息80萬元，根據(jù)稅法規(guī)定，該利息費(fèi)用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對公司利潤的影響額為80萬元，可以為公司節(jié)稅80×25%=20萬元；如果大海房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過批準(zhǔn)發(fā)行債券融資，公司債券可以對社會公開發(fā)行，也可以局限于企業(yè)內(nèi)部職工發(fā)行。稅法規(guī)定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費(fèi)用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即采用發(fā)行債券的方式融資可以為企業(yè)節(jié)稅25（100×25%）萬元。采用上述兩種方式融資，都可以達(dá)到節(jié)稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業(yè)通過發(fā)行股票的方式進(jìn)行融資，由于發(fā)行股票屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，所以不能有效降低稅基。

（四）利用收款方式的不同進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后確認(rèn)銷售收入，但在實際工作中應(yīng)采取謹(jǐn)慎原則，客觀評估收入的實現(xiàn)，對估計價款不能收回的，不能確認(rèn)為收入；已經(jīng)收回部分價款只將收回部分確認(rèn)為收入。

由于房地產(chǎn)單位價值較高，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都采用分期收款方式銷售。采用這種方式，企業(yè)不能按售價總額確認(rèn)收入，并響應(yīng)地分次接轉(zhuǎn)成本，起到節(jié)稅的作用。

大海房地產(chǎn)開發(fā)公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產(chǎn)合同，合同中商品房總價款800萬元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果此時確認(rèn)收入，應(yīng)繳納的營業(yè)稅為800×5%=40（萬元）。如果按分期收款確認(rèn)收入，第一次應(yīng)繳納的營業(yè)稅800×40%×5%=16（萬元）。以后三次分別繳納營業(yè)稅800×20%×5%=8（萬元），共計16+3×8=40（萬元）。雖然兩種方法繳納營業(yè)稅都是40萬元，但是采用分次確認(rèn)收入可以延緩納稅時間。

值得注意的是，國稅發(fā)[2009]31號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》明確了收入在5種特殊情況下確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，對于采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按照銷售合同或協(xié)議約定付款日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)，付款方提前付款的，按照實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率（經(jīng)濟(jì)適用房項目必須符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,其預(yù)售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟(jì)適用房項目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報時,必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：1.開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。2．開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。3．開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。4、屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。）計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。

房產(chǎn)稅納稅籌劃，關(guān)于房產(chǎn)納稅你知道多少

一、認(rèn)識 房產(chǎn) 稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅，其征稅對象只是房屋；征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋；區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產(chǎn)計稅余值征收，對于 出 租房 屋按租金收入征稅。

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，有從價計征與從租計征兩種方式。從價計征按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值為計稅依據(jù)，稅率1.2%；從租計征以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率12%。從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

二、房產(chǎn)稅的納稅籌劃技巧房產(chǎn)稅的納稅籌劃方式

1.合理選擇廠址

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，可以看出，農(nóng)村不屬于征收范圍，企業(yè)在組建選址時考慮到這一點(diǎn)，就會給企業(yè)帶來巨大的效益。在農(nóng)村建立 廠房 不僅可以避免繳納房產(chǎn)稅，還可以節(jié)省土地購置費(fèi)，而且不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2. 合理劃分房產(chǎn)和其他固定資產(chǎn)

《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%。因為只有廠房繳納房產(chǎn)稅，設(shè)備部分可免交房產(chǎn)稅，所以要將廠房及設(shè)備分別形成固定資產(chǎn)，達(dá)到節(jié)稅目的。

房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋。企業(yè)自用房產(chǎn)依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值按，1.2%的稅率計算繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。因此，對于自用房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的籌劃應(yīng)當(dāng)緊密圍繞房產(chǎn)原值的會計核算進(jìn)行，只要在會計核算中盡量把未納入房產(chǎn)稅征稅范圍的圍墻、煙囪、水塔、變電塔、室外游泳池、地窖、池、窯、罐等建筑單獨(dú)記賬，就可把那些本不用繳納的房產(chǎn)稅節(jié)省下來。

3. 仔細(xì)區(qū)分房屋和非房屋，正確核算房屋原值

稅法還規(guī)定了征稅的房產(chǎn)范圍是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所；獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。

出租人在簽訂房產(chǎn)出租合同時，對出租標(biāo)的物中不屬于房產(chǎn)的部分應(yīng)單獨(dú)標(biāo)明，而達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的，比如出租人即出租房屋也出租場地，即出租房屋也出租機(jī)器設(shè)備，如果出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價款和非房屋租賃價款的，只要就房屋租賃價款部分按12%繳納房產(chǎn)稅。

《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。企業(yè)將房屋及場地對外出租，是有稅收籌劃空間的。租金是計算房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。對外出租房屋及場地的企業(yè)能否節(jié)稅，確定租金大小是關(guān)鍵。因為房產(chǎn)稅只對出租房產(chǎn)租金收入征稅，出租場地不交房產(chǎn)稅。所以要將對外出租房屋及場地分別核算，達(dá)到節(jié)稅目的。

4. 巧用從價計征與從租計征

房產(chǎn)稅有從價計征與從租計征兩種方式，這兩種方式適用不同的計稅依據(jù)和稅率。從價計征按房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值為計稅依據(jù)，稅率1.2%；從租計征以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率12%。兩種計征方式的差異，為納稅籌劃提供了空間。

5. 稅收優(yōu)惠

房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠范圍

案例：

甲公司為一內(nèi)資企業(yè)，分別在A省和B省擁有一處閑置庫房，原值均為2500萬元，凈值同是1800萬元?，F(xiàn)有乙公司擬承租甲公司在A省閑置庫房，丙公司擬承租甲公司在B省閑置庫房，初步商定年租金均為180萬元。其中A省規(guī)定從價計征房產(chǎn)稅的減除比例為30%，B省規(guī)定的減除比例為10%。經(jīng)測算，甲公司決定與乙公司簽訂倉儲合同，而與丙公司簽訂財產(chǎn)租賃合同。理由如下：

1）如果與乙公司簽訂財產(chǎn)租賃合同（假設(shè)不考慮其他稅收問題），繳納的房產(chǎn)稅=180×12%=21.6（萬元）。如果甲公司與乙公司協(xié)商，將房屋的租賃行為改為倉儲業(yè)務(wù)，即由甲公司代為保管乙公司原準(zhǔn)備承租房屋后擬存放的物品，從而將原來的租金收入轉(zhuǎn)化為倉儲收入。在此方案下，房產(chǎn)稅可以從價計征，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=2500×（1-30%）×1.2%=21（萬元）。通過比較不難發(fā)現(xiàn)，倉儲形式比租賃形式減輕房產(chǎn)稅稅負(fù)0.6（21.6-21）萬元。所以應(yīng)與乙公司簽訂倉儲合同。

2）如果與丙公司簽訂財產(chǎn)租賃合同（假設(shè)不考慮其他稅收問題），繳納的房產(chǎn)稅=180×12%=21.6（萬元）。如果甲公司與丙公司簽訂的是倉儲保管合同，在此方案下，房產(chǎn)稅從價計征時的減除比例為10%，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=2500×（1-10%）×1.2%=27（萬元）。兩者相比較，采用倉儲方式將增加房產(chǎn)稅稅負(fù)5.4（27-21.6）萬元。

所以，應(yīng)與丙公司簽訂租賃合同。

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