今天給各位分享房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃的說法的知識(shí)，其中也會(huì)對(duì)房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃的說法正確的有進(jìn)行解釋，如果能碰巧解決你現(xiàn)在面臨的問題，別忘了關(guān)注本站，現(xiàn)在開始吧！

本文目錄一覽：

• 1、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該什么時(shí)候做稅務(wù)籌劃
• 2、稅務(wù)籌劃的方法
• 3、房屋租賃公司怎樣合理避稅
• 4、如何作好房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃管理工作范式文
• 5、商業(yè)地產(chǎn)稅收籌劃主要有什么？

房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該什么時(shí)候做稅務(wù)籌劃

您好！

寫一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃 與西方國(guó)家相對(duì)成熟的稅務(wù)籌劃研究相比較，我國(guó)的稅務(wù)籌劃研究起步較晚，尤其是 房地產(chǎn)開發(fā)方面的稅務(wù)籌劃。我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃研究從2000年才開始。2002年，賀志東編寫的《房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃》按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的主要稅種，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的基礎(chǔ)知識(shí)和基本方法進(jìn)行了闡述。隨后的研究開始以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)為對(duì)象，輔以節(jié)稅、避稅方案和經(jīng)典案例。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，我們應(yīng)該從四個(gè)方面加以闡述，它們分別是：房地產(chǎn)前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃，房地產(chǎn)建筑施工階段的稅務(wù)籌劃，房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃以及房地產(chǎn)保有期間的稅務(wù)籌劃等。 房地產(chǎn)前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)前期準(zhǔn)備主要包括一個(gè)土地使用權(quán)的取得。在取得土地使用權(quán)的過程中需要繳納土地使用稅。土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的一種稅賦。土地使用稅以土地面積為課稅對(duì)象，向土地使用人課征，屬于以有償占用為特點(diǎn)的行為稅類型。土地使用稅只在縣以上城市開征，非開征地區(qū)城鎮(zhèn)使用土地則不征稅。城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府劃定。土地使用稅采用有幅度的差別稅額，列入大、中、小城市和縣城每平方米土地年稅額多少不同。為了防止長(zhǎng)期征地而不使用和限制多占土地，可在規(guī)定稅額的2倍-5倍范圍內(nèi)加成征稅。對(duì)于公園、名勝、寺廟及文教、衛(wèi)生、社會(huì)福利等單位使用的土地，城鎮(zhèn)、街道、公共設(shè)施用地、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港區(qū)、車站、管理交通運(yùn)輸用地及水利工程，農(nóng)、林、牧、漁、果生產(chǎn)基地用地，以及個(gè)人非營(yíng)業(yè)建房用地等，均免征土地使用稅。為了鼓勵(lì)利用荒地、灘涂等土地，對(duì)經(jīng)過批準(zhǔn)整治的土地和改造的荒廢土地，給予10年期限的免稅。對(duì)于上述這些免稅項(xiàng)目，企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以重視，利用合法的免稅項(xiàng)目進(jìn)行節(jié)稅，節(jié)省房地產(chǎn)開發(fā)成本。 房地產(chǎn)建筑施工階段的稅務(wù)籌劃 這里主要涉及到建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅和服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅。 建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅的一種，是指對(duì)我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅建筑勞務(wù)而就其營(yíng)業(yè)額征收的一種流轉(zhuǎn)稅。這里的建筑業(yè)是指建筑安裝工程業(yè)，包括建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)。由于目前建筑業(yè)中分包和轉(zhuǎn)包現(xiàn)象非常多，形式也不盡相同，因而采取不同的承包形式對(duì)企業(yè)的稅收影響很大。按照我國(guó)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅法規(guī)的規(guī)定，如果建筑工程的總承包人將工程分包或轉(zhuǎn)包給他人，應(yīng)以工程的全部承包額減去付給分包人或轉(zhuǎn)包人的的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額，繳納營(yíng)業(yè)稅。工程承包公司承包建筑安裝工程業(yè)務(wù)，再與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程承包合同進(jìn)行施工建設(shè)的，無論其是否參與施工，都應(yīng)遵照以上規(guī)定，按“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為3%；如果工程承包公司不與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程合同，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，則此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。這就為企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃提供了空間。 例：甲單位要建造一項(xiàng)工程，通過乙工程承包公司的協(xié)調(diào)，丙施工單位最終承攬了此項(xiàng)工程，甲與丙簽訂了承包合同，合同金額為300萬。丙為此支付給乙公司15萬元的服務(wù)費(fèi)。則乙公司此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額為：150000×5%=7500元。如果乙公司對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行籌劃，直接與家公司簽訂了承包合同，合同總金額為315萬元，乙公司又

把工程轉(zhuǎn)包給丙公司。完工后，乙向丙支付價(jià)款300萬元。則乙公司該項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額為：（3150000-3000000）×3%=4500元。 也可以利用建房方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。第一，房地產(chǎn)代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后繳納土地增值稅。 例：某房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售收人為5000萬元，除營(yíng)業(yè)稅及附加之外的總扣除項(xiàng)目金額為3500萬元。若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加=5000×5.5%=275萬元；增值額占扣除項(xiàng)目的比率為（5000-3500-275）÷（3500+275）=32.45%，應(yīng)繳納土地增值稅（5000-3500-275）×30%=367.5萬元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)5000-3500-275-367.5=857.5萬元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務(wù)收入1400萬元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅1400×5%=70萬元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1400-70=1330萬元。 第二，合作建房。這種方式指一方出錢，一方出地，雙方共同建造房屋的行為。建成后，按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。企業(yè)可以利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)雙贏。 例：甲房地產(chǎn)企業(yè)有一塊價(jià)值5億元的土地，但出于資金限制，擬考慮與乙企業(yè)合作建房，由甲提供土地使用權(quán)，乙提供資金。若甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式，則甲企業(yè)需要就轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳納5億元×5%=2500萬元的營(yíng)業(yè)稅。若甲、乙成立合營(yíng)企業(yè)，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的利潤(rùn)分配方式，待房屋建好后將該合營(yíng)企業(yè)清算，房屋作為所得分配給雙方，雙方都可以不用繳納營(yíng)業(yè)稅。 房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃 房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)主要涉及到營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城建稅以及印花稅等。 關(guān)于營(yíng)業(yè)稅可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行籌劃：(1)價(jià)外費(fèi)用的籌劃。營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營(yíng)業(yè)額，營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。同時(shí)，營(yíng)業(yè)稅暫行條例又規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，只對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入征收營(yíng)業(yè)稅。這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過控制價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅籌劃提供了空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時(shí)，往往需要代收水電初裝費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這些配套設(shè)施費(fèi)屬于代收應(yīng)付款項(xiàng)，不作為房屋的銷售收入，而應(yīng)作“其他應(yīng)付款”處理，但在計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，仍需將其包括在營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)之內(nèi)。但是，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專門成立物業(yè)公司，將這部分價(jià)外費(fèi)用的收取轉(zhuǎn)由物業(yè)公司收取，這樣，其代收款項(xiàng)就不屬于稅法規(guī)定的“價(jià)外費(fèi)用”，也就不用征收營(yíng)業(yè)稅。例如，某房地產(chǎn)公司去年?duì)I業(yè)收入為3億元，其中代收款項(xiàng)為5000萬元，則其營(yíng)業(yè)稅應(yīng)交納35000×5%=1750萬元。如果將代收款項(xiàng)由下屬的物業(yè)公司收取，則房地產(chǎn)公司應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅30000×5%=1500萬元。 (2)利用稅率不同的籌劃。因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅有九種稅目，稅率各不相同，銷售不動(dòng)產(chǎn)適用的是5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業(yè)適用3%的稅率。充分利用稅率差異可以為房地產(chǎn)公司節(jié)約不少稅金。例如，甲企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)毛坯房?jī)r(jià)格為8000元/平方米，裝修按1000元/平方米計(jì)算，總面積為50000平方米。如果甲企業(yè)不成立裝修公司，只簽訂一份銷售合同，則營(yíng)業(yè)稅為：9000×50000×5%=2250萬元；如果甲企業(yè)簽訂銷售合同時(shí)按毛坯房計(jì)算，另成立裝修公司與客戶簽訂裝修合同，則營(yíng)業(yè)稅為：8000×50000×5%+1000×50000×3%=2150萬元。

關(guān)于土地增值稅的稅收籌劃，根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)，在分開核算的情況下，籌劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關(guān)鍵是降低增值額。 例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A出售普通標(biāo)準(zhǔn)商品房取得銷售收入6000萬元，扣除項(xiàng)目金額為4400萬元（未包括稅金）。銷售稅金及附加＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝330萬元，扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝4400＋330＝4730萬元，增值額＝6000－4730＝1270萬元，增值率＝1270/4730×100%＝26.8%，適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為1270×30%＝381萬元 通過上述計(jì)算可以看出，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為26.8%，超過20%，需要繳納土地增值稅。要使普通標(biāo)準(zhǔn)住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在20%以內(nèi)，籌劃的方法有以下兩種： 第一，降低普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格。降低銷售價(jià)格雖然會(huì)使增值率降低，但也會(huì)導(dǎo)致銷售收入的減少，影響企業(yè)的利潤(rùn)，這種方法是否合理應(yīng)通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變，改變普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格，令其為X，則應(yīng)納土地增值稅為： 銷售稅金及附加＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1，扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝4400＋0.055X1，增值額＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400，增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%，由等式（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.1萬元。此時(shí)銷售收入比原來的6000萬元減少了346.9萬元，由于免征增值稅少納稅381萬元，與減少的收入相比節(jié)省了34.1萬元。 第二，增加普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額：增加扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，例如可以增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等。假定上例中其他條件不變，只是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目發(fā)生變化,令其為X2，則應(yīng)納土地增值稅為：扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝X2＋330，增值額＝6000－（X2＋330）＝5670－X2，增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100%，由等式（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝4670萬元。此時(shí)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅就可以免征土地增值稅。 房地產(chǎn)保有期間稅務(wù)籌劃 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)出來的房地產(chǎn)，有時(shí)并沒有全部用來銷售，而是留有部分自行經(jīng)營(yíng)管理或是將暫時(shí)未出售的房地產(chǎn)用來賺取租金，這就涉及到閑置房屋的稅收籌劃問題，如果是對(duì)外出租就產(chǎn)生了租金收入，當(dāng)前租金收入在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總收入中占有重要比例，租金的稅收籌劃問題也值得思考。企業(yè)以房地產(chǎn)投資最常見的方式有兩種：出租取得租金收入；以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)分得利潤(rùn)。這兩種方式所涉稅種及稅負(fù)各不相同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房對(duì)外出租收取租金，按規(guī)定應(yīng)繳納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，之后還要繳納企業(yè)所得稅，稅種多，稅負(fù)重。如果是將不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與被投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅及其附加，也不用直接繳納房產(chǎn)稅，只需要繳納企業(yè)所得稅?？梢姡ㄟ^將房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)，可以有效降低企業(yè)稅負(fù)。

望采納，謝謝

稅務(wù)籌劃的方法

1、差旅費(fèi)補(bǔ)貼(差旅費(fèi)津貼200元、誤餐補(bǔ)助200元。超過部分并計(jì)“工資、薪金”所得征收個(gè)人所得稅);

是因出差產(chǎn)生的，不計(jì)稅，標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的

2、職工離職有個(gè)稅法優(yōu)惠，員工領(lǐng)取的離職補(bǔ)償金在當(dāng)?shù)貑T工年平均工資三倍以內(nèi)的免個(gè)所稅;

3、通訊費(fèi)：

單位因工作需要為個(gè)人負(fù)擔(dān)的辦公通訊費(fèi)用，采取全額或限額實(shí)報(bào)實(shí)銷的，暫按每人每月不超過300元標(biāo)準(zhǔn)，憑合法憑證，不計(jì)入個(gè)人當(dāng)月工資、薪金收入征收個(gè)人所得稅。

單位為個(gè)人負(fù)擔(dān)辦公通訊費(fèi)用以補(bǔ)貼及其他形式發(fā)放的，應(yīng)計(jì)入個(gè)人當(dāng)月工資、薪金收入征收個(gè)人所得稅。

4、職工夏季防暑降溫清涼飲料費(fèi)

報(bào)銷形式可以不計(jì)稅，隨工資發(fā)要交稅

5、發(fā)票沖抵(為不實(shí)開支不建議)

6、大筆收入分次拿

某高校教師業(yè)余在一家企業(yè)兼職做項(xiàng)目，項(xiàng)目完成后一次取得勞務(wù)報(bào)酬30000元整。他如果一次性申報(bào)納稅，則應(yīng)納稅所得額30000-30000×20%=24000元，應(yīng)納稅額24000×20%×(1+0.5)-2000=5200元

房屋租賃公司怎樣合理避稅

1、正確劃分房屋和非房屋租賃價(jià)款

出租人在簽訂房產(chǎn)出租合同時(shí)，對(duì)出租標(biāo)的物中不屬于房產(chǎn)的部分應(yīng)單獨(dú)標(biāo)明，而達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的。出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價(jià)款和非房屋租賃價(jià)款的，只要就房屋租賃價(jià)款部分按12%繳納房產(chǎn)稅。

需要注意的是，出租人可能從少繳房產(chǎn)稅的目的出發(fā)，刻意提高非房屋出租的價(jià)款，壓低房屋出租的價(jià)款以達(dá)少繳房產(chǎn)稅的目的。

對(duì)此，部分地方稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)聯(lián)合物價(jià)、房產(chǎn)部門根據(jù)地段出臺(tái)的房屋最低租金計(jì)稅價(jià)格，如果出租人房屋租金明顯偏低且無正當(dāng)理由的，必須按照地稅機(jī)關(guān)的足底租金計(jì)稅價(jià)格繳納房產(chǎn)稅。

2、出租變倉儲(chǔ)

房屋出租這是指在約定的時(shí)間內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。倉儲(chǔ)是指利用倉庫、貨場(chǎng)或其他場(chǎng)所代客儲(chǔ)放、保管貨物的業(yè)務(wù)。房屋出租由出租人按租金繳納房產(chǎn)稅。而倉儲(chǔ)由保管人按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

在房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征的稅負(fù)明顯低于從租計(jì)征的情況下，出租人可以變房屋出租為倉儲(chǔ)保管合同，而達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的。當(dāng)然，這個(gè)是有前提條件的，即承租人租賃房產(chǎn)的目的是用來堆放、儲(chǔ)存物品，如果不是這個(gè)目的，一般是不能這么做的。

從稅務(wù)角度是不存在風(fēng)險(xiǎn)的，但從出租變倉儲(chǔ)就為出租人帶來了新的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，即出租人在倉儲(chǔ)合同下必須承擔(dān)貨物的保管責(zé)任，發(fā)生損失要承擔(dān)賠償責(zé)任。

因此，一般承租人擬儲(chǔ)存的貨物屬于易保管且價(jià)值較低的情況下，才可行。如果倉儲(chǔ)的貨物價(jià)值量高，發(fā)生盜損的可能性較大，則該方案風(fēng)險(xiǎn)太大。

3、變出租為提供服務(wù)加出租

目前，出現(xiàn)了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也負(fù)責(zé)為出租房屋提供物業(yè)管理服務(wù)。因此，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房產(chǎn)稅的現(xiàn)象比較普遍。

出租人可以通過提高物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)，降低房屋租賃的價(jià)格來達(dá)到少交房產(chǎn)稅的目的。但出租房一般應(yīng)有從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)范圍，且確實(shí)在出租房屋的同時(shí)也在提供物業(yè)管理服務(wù)。

合理地利用物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)來籌劃出租房產(chǎn)稅是合理的，但關(guān)鍵是這種方法在實(shí)際中往往被出租人濫用，導(dǎo)致惡意避稅行為的發(fā)生。

一般正規(guī)的公司提供物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)是必須取得物價(jià)部門的收費(fèi)許可的，價(jià)格也是要審批的。因此，出租方刻意抬高物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，不僅得不到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，還可能由于不按收費(fèi)許可證收費(fèi)而受到物價(jià)部門的處罰。

如果出租方純粹從逃避房產(chǎn)稅的角度出發(fā)，沒有提供物業(yè)管理服務(wù)而和承租方簽訂房屋租賃合同和物業(yè)管理服務(wù)合同的，在發(fā)生糾紛時(shí)可能吃虧。

4、利用轉(zhuǎn)租政策

由于轉(zhuǎn)租方不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，因此，轉(zhuǎn)租方轉(zhuǎn)租房屋時(shí)，只要按轉(zhuǎn)租價(jià)款繳納營(yíng)業(yè)稅，不需要繳納房產(chǎn)稅。

利用轉(zhuǎn)租進(jìn)行租賃房產(chǎn)稅籌劃，出租人可以成立一個(gè)資產(chǎn)管理公司，將擬出租的房產(chǎn)先以較低的價(jià)格假設(shè)M出租給該資產(chǎn)管理公司，然后由該資產(chǎn)管理公司統(tǒng)一按市場(chǎng)價(jià)格假設(shè)H出租房產(chǎn)。這里由于轉(zhuǎn)租商貿(mào)公司銷售的增值稅一樣可以差額征稅，而轉(zhuǎn)租仍需要全額繳納營(yíng)業(yè)稅的。

因此，該方案多出一道營(yíng)業(yè)稅M×5%，節(jié)省一道房產(chǎn)稅(H－M)×12%，只有當(dāng)H1.42M時(shí)，該方案才可行。

由于出租房和資產(chǎn)管理公司是關(guān)聯(lián)企業(yè)，他們之間的出租行為是關(guān)聯(lián)交易，肯定要受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的房屋出租最低租金計(jì)稅價(jià)格的制約，即使當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)沒有這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)肯定也要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，即M的值會(huì)發(fā)生變化，這種方案就不一定會(huì)成功，還會(huì)帶來了很大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

但是，如果出租人是準(zhǔn)備對(duì)擬出租房屋進(jìn)行翻新、裝修改造后重新出租的話，出租人可以先將未改造的房屋先出租給資產(chǎn)管理公司，然后由資產(chǎn)管理公司對(duì)租入的房產(chǎn)進(jìn)行裝修改造后再轉(zhuǎn)租，這種方案避稅是比較合理合法的，風(fēng)險(xiǎn)很低。

擴(kuò)展資料

根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，自用房屋的房產(chǎn)稅是依據(jù)房產(chǎn)原值計(jì)算繳納的，稅率只有1.2%，而房屋出租的房產(chǎn)稅是依據(jù)房屋租金計(jì)算繳納，稅率是12%.出租房屋的房產(chǎn)稅稅率是自用房屋的10倍，而且12%的房產(chǎn)稅稅率相對(duì)于營(yíng)業(yè)稅5%的稅率也是明顯偏高的。

參考資料來源：百度百科-中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例

如何作好房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃管理工作范式文

如何規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，如何在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，增加企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。近年來，為控制房地產(chǎn)地價(jià)過高，投資過熱，國(guó)家陸續(xù)下發(fā)宏觀調(diào)控政策，先是央行宣布加息，接著“國(guó)六條”出臺(tái)，隨后國(guó)六條細(xì)則、限制外資炒樓，乃至強(qiáng)征個(gè)稅的108號(hào)文件等一系列宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃更具有戰(zhàn)略意義。本文僅就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)和稅收籌劃方式進(jìn)行分析。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，對(duì)其采用的稅收籌劃技術(shù)可以歸納為以下幾種。

（一）規(guī)避平臺(tái)籌劃

土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點(diǎn)。因此，可以利用規(guī)避平臺(tái)籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作是控制增長(zhǎng)率，可以通過價(jià)格、扣除額的調(diào)節(jié)來實(shí)現(xiàn)。

（二）投資轉(zhuǎn)化技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營(yíng)等多樣的經(jīng)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常明顯。

(三)稅基籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)，而發(fā)行股票則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，不能有效降低稅基。

（四）實(shí)現(xiàn)技術(shù)

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點(diǎn)是運(yùn)用實(shí)現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，降低稅負(fù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對(duì)其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營(yíng)業(yè)稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃方式

（一）利用臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃

納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，可以進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在

20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，一是通過適當(dāng)控制出售價(jià)格。銷售收入下降了，而可扣除項(xiàng)目金額不變，增值率自然會(huì)降低。當(dāng)然，這會(huì)帶來另一種后果，即導(dǎo)致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權(quán)衡得失做出選擇。二是增加可扣除項(xiàng)目金額。比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%。

大海房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅支付的地價(jià)款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)40萬元，前期工程費(fèi)40萬元，建筑安裝工程費(fèi)100萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)用40萬元），房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為40萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為55萬元。根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費(fèi)用除了上述費(fèi)用以外，還可以加計(jì)扣除（100+300）×20%=80萬元。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。企業(yè)稅后利潤(rùn)為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。如果該企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，將該批住宅的出售價(jià)格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤(rùn)為690-100-300-40-80-55=115萬元。進(jìn)行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)115-82.6=32.4萬元。

同樣，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過增加扣除項(xiàng)目，利用土地增值稅的臨界點(diǎn)來進(jìn)行納稅籌劃。假如黃河房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目金額為810萬元。增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅190×30%=57萬元，營(yíng)業(yè)稅1000×5%=50萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×（7%+3%）=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1000-810-57-50-5=78萬元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費(fèi)用為105萬元，房屋售價(jià)增加至1100萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅1100×5%=55萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加55×（7%+3%）=5.5萬元。同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1100-915-55-5.5=124.5萬元。該納稅籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)為124.5-78=46.5萬元。因?yàn)椋恋卦鲋刀愂欠康禺a(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

（二）利用投資方式的不同進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)于投資性房地產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)分得利潤(rùn)。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負(fù)各不相同，存在著較大的稅收籌劃空間。

大海房地產(chǎn)開發(fā)公司在菏澤市城區(qū)繁華地帶有一處空閑房產(chǎn)。房產(chǎn)原值1000萬元,實(shí)際使用面積300平方米，2008年1月份準(zhǔn)備對(duì)外投資,若采取出租方式,預(yù)計(jì)年取得租金為200萬元，若用于聯(lián)營(yíng)，則預(yù)期每年的聯(lián)營(yíng)企業(yè)利潤(rùn)中，大海房地產(chǎn)公司所占份額為500萬元。那么,我們分析一下,哪種方式對(duì)于企業(yè)更能節(jié)稅,

假設(shè)房產(chǎn)原值為P,

房產(chǎn)使用面積為L(zhǎng)平方米，如果出租則每年可取得租金收入R1,用于聯(lián)營(yíng)，則預(yù)期每年的聯(lián)營(yíng)企業(yè)利潤(rùn)中大海房地產(chǎn)開發(fā)公司所占份額為R2，出租和聯(lián)營(yíng)的稅負(fù)分別為T1和T2。

1、采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

營(yíng)業(yè)稅：房產(chǎn)租賃屬于服務(wù)業(yè)，按照租金收入的5%征稅，應(yīng)為5%×R1；房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅應(yīng)依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅為12%×R1；城建稅：假設(shè)大海房地產(chǎn)開發(fā)公司位于市區(qū)，城建稅稅率為7%，依據(jù)其繳納的營(yíng)業(yè)稅，則，城建稅稅負(fù)為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費(fèi)附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時(shí)，企業(yè)必須繳納印花稅，根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條理》第3條規(guī)定：“按租賃金額千分之一貼花”，因此，印花稅稅負(fù)為0.1%R1；所得稅：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加可以在稅前扣除，那么，企業(yè)租金收入應(yīng)納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

總體稅負(fù)T1=營(yíng)業(yè)稅+房產(chǎn)稅+城建稅+教育費(fèi)附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的總體稅負(fù)T1=41.22%R1。

2、采取聯(lián)營(yíng)方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

房產(chǎn)稅：根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的余值計(jì)稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額征收，各地標(biāo)準(zhǔn)不一，以菏澤市為例，城區(qū)單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負(fù)為0.68×L=0.68L；所得稅：聯(lián)營(yíng)利潤(rùn)所得應(yīng)繳所得稅，所得稅稅負(fù)=R2×25%=25%R2。

總體稅負(fù)T2=房產(chǎn)稅稅負(fù)+土地使用稅稅負(fù)+所得稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

尋求稅負(fù)均衡點(diǎn)。由于租金的收入相對(duì)固定，而且在出租之前可以商定，而聯(lián)營(yíng)收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來預(yù)測(cè)聯(lián)營(yíng)收入。當(dāng)二者稅負(fù)相等時(shí)，即，

41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)可以利用以上的函數(shù)公式進(jìn)行測(cè)算，基本結(jié)論如下：若預(yù)期聯(lián)營(yíng)收入R2（41.22×租金收入-0.84×房產(chǎn)原值－68×實(shí)際使用面積）/25，該項(xiàng)房產(chǎn)采取租賃方式稅負(fù)輕于采取聯(lián)營(yíng)方式，從稅收的角度考慮宜采用租賃方式；若預(yù)期聯(lián)營(yíng)收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房產(chǎn)原值－68×實(shí)際使用面積）/25，該項(xiàng)房產(chǎn)采取聯(lián)營(yíng)方式稅負(fù)輕于采取租賃方式。本例中，由于大海房地產(chǎn)開發(fā)公司所占份額為500萬元，而500（41.22×200-0.84×1000－68×0.03）/25，所以，租賃方式可以節(jié)稅。此時(shí)的總體稅負(fù)T1=

41.22%R1=41.22%×200=82.44（萬元），而聯(lián)營(yíng)方式下的總體稅負(fù)T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×0.03+25%×500=133.42

（萬元）。不難看出，公司采取租賃方式比采取聯(lián)營(yíng)方式可以節(jié)稅50.98（133.42-82.44）萬元。

（三）利用不同的資金籌措方式進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)起著至關(guān)重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是不同的。

假設(shè)2008年1月份大海房地產(chǎn)開發(fā)公司新開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，需要資金1000萬元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對(duì)公司的稅負(fù)影響也必然不同。

如果企業(yè)選擇銀行貸款融資方式，按年利率8%計(jì)算，每年需要支付利息80萬元，根據(jù)稅法規(guī)定，該利息費(fèi)用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對(duì)公司利潤(rùn)的影響額為80萬元，可以為公司節(jié)稅80×25%=20萬元；如果大海房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過批準(zhǔn)發(fā)行債券融資，公司債券可以對(duì)社會(huì)公開發(fā)行，也可以局限于企業(yè)內(nèi)部職工發(fā)行。稅法規(guī)定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費(fèi)用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對(duì)公司利潤(rùn)的影響為100萬元，即采用發(fā)行債券的方式融資可以為企業(yè)節(jié)稅25（100×25%）萬元。采用上述兩種方式融資，都可以達(dá)到節(jié)稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業(yè)通過發(fā)行股票的方式進(jìn)行融資，由于發(fā)行股票屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，所以不能有效降低稅基。

（四）利用收款方式的不同進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后確認(rèn)銷售收入，但在實(shí)際工作中應(yīng)采取謹(jǐn)慎原則，客觀評(píng)估收入的實(shí)現(xiàn)，對(duì)估計(jì)價(jià)款不能收回的，不能確認(rèn)為收入；已經(jīng)收回部分價(jià)款只將收回部分確認(rèn)為收入。

由于房地產(chǎn)單位價(jià)值較高，購買方很難一次拿出大額款項(xiàng)購置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都采用分期收款方式銷售。采用這種方式，企業(yè)不能按售價(jià)總額確認(rèn)收入，并響應(yīng)地分次接轉(zhuǎn)成本，起到節(jié)稅的作用。

大海房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)外簽訂了一份分期收款銷售房產(chǎn)合同，合同中商品房總價(jià)款800萬元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果此時(shí)確認(rèn)收入，應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為800×5%=40（萬元）。如果按分期收款確認(rèn)收入，第一次應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅800×40%×5%=16（萬元）。以后三次分別繳納營(yíng)業(yè)稅800×20%×5%=8（萬元），共計(jì)16+3×8=40（萬元）。雖然兩種方法繳納營(yíng)業(yè)稅都是40萬元，但是采用分次確認(rèn)收入可以延緩納稅時(shí)間。

值得注意的是，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》明確了收入在5種特殊情況下確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按照銷售合同或協(xié)議約定付款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，付款方提前付款的，按照實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率（經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目必須符合建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號(hào)）等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時(shí),必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定確定：1.開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。2．開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。3．開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。4、屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。）計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。

商業(yè)地產(chǎn)稅收籌劃主要有什么？

在我國(guó)稅法規(guī)定的稅種中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅，占到了我國(guó)稅種的41%。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)按銷售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的1%—7%交納城建稅，按營(yíng)業(yè)稅的0.3%0交納印花稅，按利潤(rùn)總額的25%交納企業(yè)所得稅，按0.2—10元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交納城鎮(zhèn)土地使用稅按房產(chǎn)余值的1.2%或租金的12%交納房產(chǎn)稅，按累進(jìn)稅率征收土地增值稅，按交易額的3%—5%交納契稅，還有諸如耕地占用稅、車船使用稅等，如果將這些水中綜合計(jì)算，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)可達(dá)10%以上。

1.籌資環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃

由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的開發(fā)資金來自金融企業(yè)的借貸，具有資金量大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可以利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前的借款利息可以計(jì)入開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加凈收益。另一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

2.建設(shè)環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃

由于建筑行業(yè)適用的是3％的比例稅率，稅負(fù)較低，而土地增值稅適用的是30％～60％的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅負(fù)顯然比前者為重，如果在相同收入的情況下，當(dāng)然是前者更有利于實(shí)現(xiàn)收入最大化。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用稅負(fù)較重的開發(fā)后銷售方式。這種籌劃方式可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。 使該項(xiàng)籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項(xiàng)籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且這樣也會(huì)使得房屋各方面條件符合客戶要求，低的價(jià)格也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。另一種建房方式便是合作建房方式。我國(guó)稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以很好地利用該項(xiàng)政策。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。一般而言，一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。這樣，在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就這一部分繳納土地增值稅。.采用設(shè)立合營(yíng)企業(yè)的合作建房方式。所謂合作建房，指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。有兩種方式：第一種是“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，這樣雙方都擁有部分房屋的所有權(quán)。但在這種方式下，需要就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅；雙方將分得的房屋出售時(shí)，還應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，稅負(fù)較重。第二種是成立“合營(yíng)企業(yè)”，即一方以土地使用權(quán)，另一方以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)合作建房。對(duì)此又存在兩種利潤(rùn)分配方式：一是房屋建成后合作雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享；二是雙方按一定比例分配房屋。兩種方式下的稅負(fù)也不同。根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅法：自2003年1月1日起，以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。因此，在第一種分配方式下，合營(yíng)雙方只需在對(duì)外銷售房屋時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。在第二種分配方式下，如果雙方建成后按比例分房自用的，按現(xiàn)行稅法暫免征收土地增值稅；但土地使用權(quán)投資的一方無法享受轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)免征營(yíng)業(yè)稅的政策?？梢?，在收入和費(fèi)用相同的情況下，合作建房的各方采取成立合營(yíng)企業(yè)，在房屋建成后風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的分配方式稅負(fù)最小。必須注意的是，由于合營(yíng)雙方是出于稅務(wù)籌劃目的而成立的，并無對(duì)外開展?fàn)I業(yè)的行為，只有投入沒有銷售更無利潤(rùn)可言，該合營(yíng)企業(yè)也沒有存在的必要。因此，更節(jié)稅的辦法是待房屋建成后，將合營(yíng)企業(yè)清算，房屋作為所得分配給雙方。

3.銷售環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃

價(jià)外費(fèi)用的籌劃：營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營(yíng)業(yè)額，營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。同時(shí)，營(yíng)業(yè)稅暫行條例又規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，只對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入征收營(yíng)業(yè)稅。這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過控制價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅籌劃提供了空間。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時(shí)，往往需要代收水電初裝費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這些配套設(shè)施費(fèi)屬于代收應(yīng)付款項(xiàng)，不作為房屋的銷售收入，而應(yīng)作“其他應(yīng)付款”處理，但在計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，仍需將其包括在營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)之內(nèi)。但是，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專門成立物業(yè)公司，將這部分價(jià)外費(fèi)用的收取轉(zhuǎn)由物業(yè)公司收取，這樣，其代收款項(xiàng)就不屬于稅法規(guī)定的“價(jià)外費(fèi)用”，也就不用征收營(yíng)業(yè)稅。

通過劃定合理的收入項(xiàng)目進(jìn)行籌劃：營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn) 企業(yè) 銷售環(huán)節(jié)涉及的重要稅種，而銷售環(huán)節(jié)的前奏是簽訂合同。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項(xiàng)目，降低稅率、減少稅基，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。具體有以下幾種技巧：

（1）若房地產(chǎn)企業(yè)出售的是經(jīng)過裝修的房屋，如果將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款一同包括在售房收入中，那么裝修價(jià)款將無法按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營(yíng)業(yè)稅，計(jì)證土地增值稅時(shí)裝修價(jià)款也會(huì)成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)該將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價(jià)款繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營(yíng)業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時(shí)也可以減少購房者應(yīng)繳納的契稅。

( 2 ) 若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中包括一些設(shè)施，應(yīng)將能單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、電器等，從整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時(shí)再簽訂一份附屬設(shè)施的購銷合同，降低房屋銷售價(jià)款，減少應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。

（3）若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅法，若設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，應(yīng)將設(shè)備價(jià)款包括在營(yíng)業(yè)額中繳納營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可以與接受勞務(wù)方協(xié)商，由接受勞務(wù)方購買設(shè)備，只就安裝的勞務(wù)費(fèi)用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務(wù)費(fèi)用繳納3%的營(yíng)業(yè)稅。

利用土地增值稅“起征點(diǎn)”優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點(diǎn)為土地增值稅的稅務(wù)籌劃提供了條件。利用該政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)注意三點(diǎn)：

（1）企業(yè)所建造的房屋必須是符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)的居住用住宅。

（2）出售房屋的增值額占扣除項(xiàng)目的比率不得超過20%，增值額占扣除項(xiàng)目的比率在20%左右時(shí)稅負(fù)將出現(xiàn)大幅度的跳躍，企業(yè)應(yīng)高度關(guān)注稅收成本對(duì)利潤(rùn)和現(xiàn)金流的 影響 。

（3）對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準(zhǔn)確劃分增值額的，其建造的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不能享受稅收優(yōu)惠。

4.日常經(jīng)營(yíng)稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)從土地使用權(quán)的出讓，一直到房產(chǎn)完工進(jìn)行銷售過程需要與其他企業(yè)發(fā)生交易行為，比如資金借貸、合作開發(fā)、投資入股等；同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)由于日常的經(jīng)營(yíng)需要，進(jìn)行企業(yè)框架的重組，比如設(shè)立項(xiàng)目公司、銷售公司、公司分立、合并等。在這些日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，都涉及到稅收方面的問題，由于采用不同的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，所帶來的稅負(fù)是不一樣，因此可以通過科學(xué)、合理的經(jīng)營(yíng)方式來取得合法合理節(jié)稅、減輕企業(yè)稅負(fù)的效果：

（1）不同投資方式的稅務(wù)籌劃

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定，投資收益、經(jīng)營(yíng)收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同的，會(huì)產(chǎn)生同樣的投資收入所對(duì)應(yīng)的稅負(fù)不同的情況。因此出于對(duì)節(jié)稅利益的追求，可以通過將不同性質(zhì)的收入進(jìn)行相互轉(zhuǎn)換達(dá)到稅收籌劃的效果。譬如A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開發(fā)公司B進(jìn)行合作，至于采用什么樣的方式進(jìn)行合作很有講究，畢竟采用何種方式進(jìn)行合作將直接對(duì)A公司的今后取得的合作收入的納稅活動(dòng)產(chǎn)生決定性的影響。A公司主要可以采取三種方式與B公司進(jìn)行合作：第一種是直接將300萬作為出資與B公司進(jìn)行合作開發(fā)房產(chǎn)；第二種是通過金融機(jī)構(gòu)將300萬資金出借給B公司參與房產(chǎn)開發(fā)；第三種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開發(fā)。

假設(shè)A公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬。第一種方式下，60萬收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀?，在公司分?0萬元時(shí)，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為360萬元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動(dòng)產(chǎn)銷售的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營(yíng)業(yè)稅及附加為19.8萬元，企業(yè)所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。第二種方式下，假設(shè)A公司通過金融機(jī)構(gòu)將300萬借給B公司，利率為5%。1年后A公司同樣收回60萬元，其作為利息收入，應(yīng)繳納金融業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加3.3萬元，企業(yè)所得稅18.71萬元，稅后利潤(rùn)37.99萬元。在第三種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個(gè)公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤(rùn)不需要補(bǔ)稅，即A公司所獲經(jīng)濟(jì)了利益為60萬元。從以上三種投資方式看第三種稅負(fù)最輕，但要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且B公司不負(fù)責(zé)還本。第一種與第二種相比，第一種投資方式稅負(fù)較重，但是A公司直接參與了房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，獲得開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。在實(shí)際操作中，由于經(jīng)營(yíng)收入、利息收入、以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)讓，企業(yè)可以結(jié)合自己公司的實(shí)際情況、實(shí)際需求來確定經(jīng)營(yíng)投資方式以減輕稅收負(fù)擔(dān)。

（2）合作建房的稅務(wù)籌劃

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[1995]156號(hào)文件的規(guī)定：合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另外一方提供資金，合作建房的行為。假如A企業(yè)有一土地，但是資金比較緊缺，而B企業(yè)則資金雄厚，但是苦于沒有土地，這時(shí)雙方走到一塊，要合作建房，應(yīng)該采取什么樣的合作方式比較合理？根據(jù)國(guó)稅發(fā)[1995]156號(hào)文件的規(guī)定，合作建設(shè)房屋可以分為二種方式：一是純粹的“以物易物”，又可以分為二小類，一小類是用土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)，在這種情況下一方按照“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子稅目征收營(yíng)業(yè)稅收，另一方按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；還有一小類是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)，在這種情況下，對(duì)一方按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅，另一方按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。還有一種合作方式是一方以土地使用權(quán)，另一方以資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)。

建立合營(yíng)企業(yè)這種合作方式，又分為三種情況征收營(yíng)業(yè)稅：(1)房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),利潤(rùn)共享的分配方式,按照營(yíng)業(yè)稅"以無形資產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營(yíng)業(yè)稅"的規(guī)定,對(duì)一方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán),視為投資入股,對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅

(2)房屋建成后提供土地使用權(quán)的一方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤(rùn),則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為,而屬于其將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為,那么,對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)按全部房屋的銷售收入依"銷售不動(dòng)產(chǎn)"稅目征收營(yíng)業(yè)稅

(3)如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋,則此種經(jīng)營(yíng)行為,也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股,共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為.因此,首先對(duì)一方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地,按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"征稅,其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。因此,對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋,在分配給甲乙方后,如果各自銷售,則再按"銷售不動(dòng)產(chǎn)"征稅。另根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)），對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。因此，A公司與B公司采用建立合營(yíng)企業(yè)，并共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn), 共享利潤(rùn)，可以不用交納5%的高額營(yíng)業(yè)稅，也可以免征土地增值稅。當(dāng)然共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，那就意味著A公司要承擔(dān)一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

5.稅種稅務(wù)籌劃

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等。根據(jù)稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃，主要是通過減免稅政策、稅法的模糊性、選擇性、數(shù)量性條文等進(jìn)行稅務(wù)籌劃，還可以通過稅基、稅率、稅額避稅的方法進(jìn)行節(jié)稅。關(guān)于各稅種的減免稅規(guī)定在各個(gè)稅種的單行暫行條例中都有規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)的稅種主要是營(yíng)業(yè)稅以及企業(yè)所得稅，而5%的營(yíng)業(yè)稅以及在此基礎(chǔ)上附加的教育附加與城建是根據(jù)企業(yè)的銷售額征收的，因而節(jié)稅空間不大。

（1）企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定在我國(guó)境內(nèi)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或者組織，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得繳納企業(yè)所得稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的所得，是企業(yè)所得稅的征收對(duì)象，同時(shí)還包括對(duì)外投資產(chǎn)生的股息、利息、租金、轉(zhuǎn)讓各類資產(chǎn)、特許權(quán)使用費(fèi)等所得。目前，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅為25%。

企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃可以通過利用稅收優(yōu)惠政策的稅務(wù)籌劃，比如選擇有利的行業(yè)享受稅收減免，選擇有利的注冊(cè)地享受稅收減免，還可以通過納稅義務(wù)人構(gòu)成的稅務(wù)籌劃，比如設(shè)立子公司，享受優(yōu)惠稅率。由于子公司是獨(dú)立法人，如果盈利，其利潤(rùn)不能并入母公司利潤(rùn)，應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的納稅義務(wù)人單獨(dú)交納企業(yè)所得稅。當(dāng)子公司所在地稅率較低時(shí)，子公司可以少納企業(yè)所得稅，使公司整體稅負(fù)較低。但是采用設(shè)立分公司的話，就不能達(dá)到上述籌劃效果，因?yàn)榉止静皇仟?dú)立法人，只能將其利潤(rùn)并入母公司交納企業(yè)所得稅，無論其所在地稅負(fù)高低，均不能增減公司的整體稅負(fù)。

現(xiàn)行調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的法規(guī)、規(guī)章主要是《所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》等對(duì)所有類型企業(yè)都適用的法規(guī)、規(guī)章，專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)適用的稅收依據(jù)是2006年1月1日開始實(shí)施的國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》，而2003年頒布的國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》同時(shí)廢止。

由于國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)是2006年1月1日開始實(shí)施的，所以著重介紹一下該文件的內(nèi)容。

與[2003]83號(hào)文件相比，國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文件作了兩點(diǎn)調(diào)整：一是將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率；二是按開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，并規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于3%；非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地及地級(jí)市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15%，其他地區(qū)不得低于10%。

對(duì)新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除作出了新規(guī)定。國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文規(guī)定：新辦的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆銷售開發(fā)產(chǎn)品收入之前發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，但最長(zhǎng)不得超過3年。對(duì)轉(zhuǎn)借款發(fā)生的利息支出稅前扣除問題有了新規(guī)定。國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文規(guī)定，開發(fā)企業(yè)只要能夠出具從金融機(jī)構(gòu)取得貸款的證明文件，其所屬企業(yè)使用開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)借款支付的利息允許按稅收有關(guān)規(guī)定扣除。

規(guī)定了成本費(fèi)用項(xiàng)目核算和稅前扣除原則。對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等主要成本項(xiàng)目，國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文規(guī)定了其核算和稅前扣除原則。

增加了防止資本弱化和關(guān)聯(lián)交易的規(guī)定。國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文規(guī)定，依法借給全資企業(yè)的，全資企業(yè)支付的利息不得在稅前扣除；依法借給全資企業(yè)以外其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金金額在其注冊(cè)資本50%以內(nèi)(含50%)的部分，可在按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除；超過注冊(cè)資本50%的部分，其超過部分負(fù)擔(dān)的利息支出，不得扣除。

規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文規(guī)定，凡符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工：一是竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品(成本對(duì)象)；二是已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品(成本對(duì)象)；三是已取得了初始產(chǎn)權(quán)登記證明的開發(fā)產(chǎn)品(成本對(duì)象)。

對(duì)新辦房地產(chǎn)企業(yè)減免稅作了限制。國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，同時(shí)規(guī)定以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品(包括代理銷售)為主的企業(yè)也不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。

（2）土地增值稅稅務(wù)籌劃

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)繳納土地增值稅。該稅種是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而設(shè)的特殊稅種，因此更有必要進(jìn)對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

根據(jù)土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

土地增值稅的征稅范圍為：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，像房地產(chǎn)中的代建房行為就是應(yīng)該屬于勞務(wù)行為，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

利用土地增值稅起征點(diǎn)作稅收籌劃

土地增值稅的起征點(diǎn)為：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，應(yīng)考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的關(guān)系，否則增值率稍高于起征點(diǎn)就會(huì)帶來損失。　

假如納稅人享受起征點(diǎn)優(yōu)惠。某城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目的金額為100，當(dāng)其銷售這批商品房的價(jià)格為X時(shí)，相應(yīng)的銷售稅金及附加如下： 5.5％X（5％的營(yíng)業(yè)稅、7％的城市維護(hù)建設(shè)稅、3％的教育費(fèi)附加。），這時(shí)其全都允許扣除項(xiàng)目金額如下：100＋5.5％X。根據(jù)有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定該企業(yè)享受起征點(diǎn)的最高售價(jià)如下：X＝1.2×（100十5.5％X），解以上方程可知，此時(shí)的最高售價(jià)為128.48，允許扣除金額為107.0 7（100＋5.5％×128.48）。

假如納稅人提高售價(jià)。當(dāng)增值率略高于20％時(shí)，即應(yīng)適用“增值率在50％以下、稅率為30％”的規(guī)定。假如此時(shí)的售價(jià)為128.48＋y.由于售價(jià)提高y，相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項(xiàng)目金額都應(yīng)提高5.5％y.這時(shí)允許扣除項(xiàng)目的金額和增值額如下：允許扣除項(xiàng)目的金額＝107.07＋5.5％y，增值額＝128.48＋y－（107.07＋5.5％y），化簡(jiǎn)后增值額的計(jì)算公式如下：94.5％y＋21.41，所以，應(yīng)納土地增值稅如下：30％×（94.5％y＋21.41），若企業(yè)欲使提價(jià)帶來的效益，超過因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使：y＞30％×（94.5％y＋21.41），即y＞8.86。這就是說，如果想通過提高售價(jià)獲取更大的收益，就必須使價(jià)格高于137.3 4（128.48＋8.86）。

通過以上兩種情況的分析：當(dāng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人，其銷售項(xiàng)目除銷售稅金及附加外的全都允許扣除項(xiàng)目金額為100時(shí)，將售價(jià)定為128.48是該納稅人可以享受到起征點(diǎn)優(yōu)惠的最高價(jià)位。在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)照顧，又可獲得較大收益。如果售價(jià)低于此數(shù)，雖能享受起征點(diǎn)照顧，卻只能獲取較低收益；如欲提高售價(jià)，則必須使價(jià)格高于137.34，否則，價(jià)格提高帶來的收益，將不足以彌補(bǔ)價(jià)格提高所增加的稅收負(fù)擔(dān)。

增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃

計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。而增值率=增值額 / 扣除項(xiàng)目，因此適當(dāng)增加分母，即扣除項(xiàng)目，可以降低增值率，適用較低的稅率，達(dá)到降低稅負(fù)的效果。

稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%。其中房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息費(fèi)用如何計(jì)算，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中做了明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

（3）營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)籌劃

營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種流轉(zhuǎn)稅。房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的稅目包括服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)，稅率皆為5%。

價(jià)外費(fèi)用的籌劃

營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營(yíng)業(yè)額，營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。同時(shí)，營(yíng)業(yè)稅暫行條例又規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，只對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入征收營(yíng)業(yè)稅。這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過控制價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅籌劃提供了空間。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時(shí)，往往需要代收水電初裝費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這些配套設(shè)施費(fèi)屬于代收應(yīng)付款項(xiàng)，不作為房屋的銷售收入，而應(yīng)作“其他應(yīng)付款”處理，但在計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，仍需將其包括在營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)之內(nèi)。但是，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專門成立物業(yè)公司，將這部分價(jià)外費(fèi)用的收取轉(zhuǎn)由物業(yè)公司收取，這樣，其代收款項(xiàng)就不屬于稅法規(guī)定的“價(jià)外費(fèi)用”，也就不用征收營(yíng)業(yè)稅。例如，某房地產(chǎn)公司去年?duì)I業(yè)收入為3億元，其中代收款項(xiàng)為5000萬元，則其營(yíng)業(yè)稅應(yīng)交納35000*5%=1750萬元。如果將代收款項(xiàng)由下屬的物業(yè)公司收取，則房地產(chǎn)公司應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅30000*5%=1500萬元。節(jié)約稅金250萬元。

利用稅率不同的籌劃

銷售不動(dòng)產(chǎn)適用的是5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業(yè)適用3%的稅率。充分利用稅率差異可以為房地產(chǎn)公司節(jié)約不少稅金。

例如，甲企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)毛坯房?jī)r(jià)格為8000元/平方米，裝修按1000元/平方米計(jì)算，總面積為50000平方米。如果甲企業(yè)不成立裝修公司，只簽訂一份銷售合同，則營(yíng)業(yè)稅為：9000*50000*5%=2250萬元；如果甲企業(yè)簽訂銷售合同時(shí)按毛坯房計(jì)算，另成立裝修公司與客戶簽訂裝修合同，則營(yíng)業(yè)稅為：8000*50000*5%+1000*50000*3%=2150萬元。節(jié)約100萬元。

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